La realización de obras en los elementos comunes no solo es un derecho reservado a la comunidad, sino una obligación  cuando son  necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, entendido como tal tanto los elementos constructivos, como sus servicios e instalaciones, de forma que reúna en todo momento las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.  

Las obras pueden ser, según explica Tomás de Felipe, abogado de Legálitas. 

• Conservación, destinadas a mantener el edificio en perfecto estado de uso y disfrute y a evitar o impedir que el mismo se deteriore o pierda valor
• Reparación, para corregir deterioros o averías que aparecen en la edificación
• Rehabilitación, para adaptar el edificio a la normativa vigente, tienden a modernizar o renovar el edificio, mejorando la habitabilidad, accesibilidad y seguridad de los edificios en su conjunto.

​

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

Tras la entrada en vigor de la reforma 8/2013 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, cualquier actuación que suponga adaptar el edificio a la normativa vigente, dotándole de las debidas condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, no precisa acuerdo alguno de la junta de propietarios, otra cuestión es que en la correspondiente Junta de vecinos se apruebe el presupuesto y la derrama oportuna. 

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal nos indica que las obras necesarias y razonables para garantizar el acceso y la movilidad en las viviendas/locales constituidas en régimen de propiedad horizontal, así como para suprimir barreras arquitectónicas, para mejorar la habitabilidad del inmueble:

Tendrán carácter obligatorio sin necesidad de acuerdo de la Junta de propietarios, siempre que el coste de estas obras o reparaciones computado anualmente y una vez descontadas las subvenciones que se pudieren recibir, no supere 12 cuotas mensuales ordinarias de comunidad No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Las obras de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación , o para la adaptación de las existentes; o las obras de instalación de nuevos sistemas privativos o comunes de aprovechamiento de energía renovables, o para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos quedan sujetas a la aprobación de las mismas en junta, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de un tercio de los propietarios, siempre que representen un tercio de las cuotas de participación existentes (LPH art.17.1). En estos casos no es de aplicación el sistema del consentimiento presunto (LPH art.17.8) y se da la peculiaridad de que, una vez acordados, la comunidad no puede repercutir el importe de las obras, ni el derivado de la conservación y mantenimiento de la instalación a aquellos propietarios que no hayan votado expresamente a favor de su ejecución. La norma prevé, también, la posibilidad de que los propietarios que no participan de la instalación o servicio puedan incorporarse posteriormente a los beneficios de la misma, para lo cual les bastará con manifestar su intención a los responsables de la comunidad y abonar el importe que les hubiera correspondido de haber participado desde un principio, debidamente actualizado con el interés legal.

Por otro lado, es importante destacar que los comuneros tienen la obligación de soportar y consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.  

Es fundamental reseñar que es responsabilidad y por cuenta de la comunidad de propietarios la obtención de los permisos de índole administrativo necesarios para la realización de las obras y observar  y cumplir en todo momento la legislación aplicable.

​

¿Cuáles son las obras que se pueden efectuar?

En relación a la situación actual derivada de la crisis sanitaria del COVID- 19, al amparo de la Orden SND/385/2020, de 2 de mayo, por la que se modifica la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspenden determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, acogiéndose a las normas indicadas en la Orden, se pueden efectuar las siguientes obras en comunidad de propietarios:

• Obras en fachadas de un inmueble sectorizando adecuadamente la obra, en relación con el resto del inmueble.
• Obras en cubierta.
• Obras en patios de la finca.
• Obras en un local sectorizando la totalidad de la obra, en relación con el resto del inmueble. En el caso de ser necesaria la conexión de acometidas a las instalaciones generales del edificio, estas podrán efectuarse de forma puntual.
• Obras generales de una vivienda en la que se ejecuta una reforma general, y por tanto no se puede vivir en ella durante la ejecución de la misma, se consideraría como zona no habitada, de acuerdo con la orden.
• Obras parciales en una vivienda (reforma de la cocina, baño, pintura, acuchillado de parquet, etc…) si la vivienda no está habitada.
• Obras en zonas urbanizadas, ajardinadas, piscinas o pistas deportivas. Podrán realizarse, sectorizando las mismas de forma adecuada.
• Obras en jardines privados de chalets. Podrán ejecutarse, estableciéndose normas que eviten el uso del jardín por los residentes en el chalet, y en caso de paso por zonas comunes de la urbanización, estableciendo las normas mencionadas anteriormente.

No podrán ejecutarse las siguientes obras:

• Obras en portales o núcleos de comunicación del edificio. Dada la imposibilidad de eliminar las interferencias entre los habitantes del inmueble y los operarios de las obras, estas no podrían realizarse. No es posible fijar unas normas de trabajo, en las cuales se eviten dichas interferencias.
• Obras parciales en una vivienda (reforma de la cocina, baño, pintura, acuchillado de parquet, etc…) si la vivienda está habitada.

Por último, en todos los casos, los operarios deberán cumplir las normas sanitarias establecidas por las autoridades, en relación con las medidas de prevención e higiene frente al COVID-19, es obligatorio que previamente a la ejecución o continuación de cualquier tipo de obra en un edificio habitado, la constructora comunique a la comunidad de propietarios sus normas y plan de trabajo, con objeto de evitar contagios entre los vecinos y trabajadores, se deben determinar las zonas de acceso de personal y materiales, los horarios de acceso de personas a las obras, los horarios de entrada y salida de materiales y escombros del área afectada por las obras.