En las Comunidades de Propietarios no siempre todos los vecinos están de acuerdo con lo que se ha aprobado en la Junta de propietarios. La impugnación de los acuerdos es una de las vías para tratar de conseguir que los acuerdos adoptados no surtan efecto. En el presente artículo vamos a ver en qué supuestos se pueden impugnar dichos acuerdos

 

¿Se puede impugnar un acuerdo de la Comunidad de Propietarios con el que estamos en desacuerdo, hayamos o no asistido a la Junta?

La mayor parte de la población en las urbes compra viviendas en régimen de Propiedad Horizontal y sin embargo vive ajena a la Comunidad de Propietarios y su funcionamiento, más allá de la información que se publica periódicamente en el tablón de anuncios o que se recibe en el buzón. La mayoría de los vecinos ni siquiera asiste a la Junta y, sin embargo, cualquiera puede verse afectado directamente por un acuerdo que se haya adoptado en la misma, por ejemplo, cuando se aprueban derramas extraordinarias o se autorizan nuevas instalaciones en las zonas comunes que afectan a nuestra vivienda, como un cerramiento en el patio o un aire acondicionado justo al lado de nuestra ventana.

Por ello, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) protege a los propietarios en su artículo 18 reconociendo el derecho individual del copropietario a impugnar los acuerdos comunitarios ante los tribunales.

¿Qué acuerdos de la Comunidad se pueden impugnar?

Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos (art. 18.1 LPH):

1.- Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

2.- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

3.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Por tanto, la impugnación puede hacerse por ser contrario el acuerdo a la Ley o a los Estatutos, con el plazo de un año desde la adopción del acuerdo (art. 18.3 LPH) o cuando sea perjudicial para los intereses de la Comunidad o del copropietario, con el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo (art.18.3 LPH).

Los plazos comienzan a contar desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo si el impugnante ha estado presente en la Junta (en aplicación del art. 5 del Código Civil), con independencia de que la firma del acta por el Presidente y el Secretario de la Comunidad se produzca con posterioridad. Y se contabiliza de fecha a fecha, sin distinguir días hábiles o inhábiles. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computa a partir de la comunicación del acuerdo.

En tal sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid en Sentencia de 18 de octubre de 2011 al señalar que: “En ambos casos el cómputo par la acción de impugnación se realiza para los comuneros presentes en la Junta desde su adopción, y para los ausentes desde la comunicación del mismo.”

No cabe interrumpir el plazo por reclamaciones extrajudiciales dirigidas contra el Presidente u otros órganos de la Comunidad, ni tan siquiera por la reclamación de la concesión de justicia gratuita.

¿Quién puede impugnar un acuerdo de la Comunidad?

La legitimación para la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios se establece en el art. 18.2 de la LPH. “Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios”.

De la lectura del precepto se deduce que el legislador opta por establecer un elenco restringido de propietarios legitimados para impugnar los acuerdos comunitarios, el cual se encuentra integrado por:

1.- Los propietarios asistentes a la Junta que hubieran salvado su voto.

2.- Los que hubiesen sido privados injustamente de su derecho de voto.

3.- Los propietarios ausentes por cualquier causa.

En cualquiera de los casos indicados se exigirá, además, que el propietario en cuestión se encuentre al día de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o, en caso de discrepancia, que acredite haber consignado judicialmente las cantidades reseñadas.

Suspensión de la ejecución del acuerdo

Aunque el propietario impugne el acuerdo que le perjudica ante los tribunales, dicho acuerdo podrá ser puesto en práctica por los órganos de administración de la Comunidad mientras el juez no suspenda su ejecución.

Para evitar esto, se deberá solicitar la medida cautelar de suspensión antes de la demanda, con ella, o después de la misma. Es decir, hay que solicitar al juez que como medida cautelar, en tanto resuelve el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo pues de lo contrario la sentencia sería ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda.