Un tema nuclear en el ámbito de la construcción inmobiliaria es el relativo a los vicios o defectos que surgen en la vivienda o local una vez que el inmueble pasa a ser propiedad del correspondiente comprador o de sucesivos adquirentes. Como ya hemos tenido oportunidad de exponer en comentarios anteriores en los que hacíamos especial hincapié en los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para su reclamación, los daños materiales a los que hace alusión este texto legal se dividen en aquellos que originen vicios o defectos: 1) de estructura y cimentación; 2) de habitabilidad y 3) de terminación o acabado.

Los plazos de garantía que establece la LOE son de diez años para los vicios o defectos de estructura o cimentación, tres años para los de habitabilidad y un año para los de terminación o acabado, iniciándose el cómputo de los respectivos plazos desde la expedición del acta de recepción de la obra sin reservas o desde el acta de subsanación de aquellas que se hubieran relacionado. Es muy importante poner de manifiesto que los plazos de garantía que contiene la LOE son plazos de caducidad, es decir, una vez superados los mismos no podrá reclamar el perjudicado en base a dicha disposición legal. Al mismo tiempo, el plazo de prescripción para ejercitar esta responsabilidad frente al causante o causantes es de dos años cuyo cómputo comienza en el momento de producción de los daños.

Expuestos los plazos anteriores, procede efectuar una aclaración importante, pues una demanda ejercitando una acción de responsabilidad por daños materiales de estructura o cimentación podría interponerse superado el período decenal siempre y cuando el vicio o defecto se hubiese presentado dentro del plazo de los diez años pues a partir de ese momento es cuando comienza el cómputo del plazo bienal de prescripción. En otras palabras, si el vicio de cimentación aparece nueve años después de expedirse el acta de recepción, se podría ejercitar la acción de responsabilidad anteriormente referida hasta dos años después; todo ello sin perjuicio de la interrupción de la prescripción a que hubiera lugar frente a todos los intervinientes en el proceso constructivo como consejo al que ya hemos dedicado un espacio en ocasiones anteriores.

En este comentario queremos detenernos en el examen de los daños materiales que provocan más incomodidades y cuitas a los perjudicados: los referidos a la habitabilidad de la vivienda o local. El artículo 3 LOE señala como requisitos básicos de la edificación los relativos a la habitabilidad relacionando expresamente los siguientes:

1.-  Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

2.- Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

3.- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

4.- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

  En la práctica, los defectos que, además de ser los más frecuentes, resultan los más molestos y enojosos para los propietarios de viviendas y locales suelen ser las goteras, las humedades, las grietas, la falta de aislamiento acústico y/o térmico y cualquier otro de signo análogo. Como decimos, la situación es especialmente irritante toda vez que el comprador ha empezado a morar o a explotar el inmueble de nueva edificación y, sin embargo, diariamente sufre que la construcción ha sido entregada defectuosamente afectando a un uso y disfrute pleno de la misma. De ahí que también hayamos significado en artículos anteriores la posibilidad de solicitar al causante de tales vicios o defectos, junto a la reparación de los mismos, una indemnización por los daños morales que esta situación de crispación pueda provocar.

Quizás el amplio espectro de vicios o defectos de habitabilidad que pueden detectarse en una vivienda o local se entienda mejor con el concepto extensivo del concepto de “ruina” efectuado por la propia jurisprudencia con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE, acuñando la expresión: “ruina funcional”. Esta noción aludía a todos aquellos vicios o defectos que afectasen a la calidad o a las condiciones de uso y habitabilidad de los inmuebles, de forma que lo hicieran inútil para el fin que le es propio. Específicamente se describían como aquel “vicio ruinógeno que, por exceder de las meras imperfecciones corrientes, producen una gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino”.

Recuérdese también que, aun cuando se haya sobrepasado el plazo de garantía de tres años establecido en la LOE, todavía existe la posibilidad de dirigirnos frente al promotor-vendedor ejercitando una acción de responsabilidad contractual como consecuencia del cumplimiento defectuoso o irregular del contrato de compraventa, cuyo plazo de prescripción, desde el pasado 7 de octubre de 2015, es de cinco años desde el conocimiento de los vicios o defectos (con anterioridad a esa fecha era de quince años). Incluso, como sucede en multitud de ocasiones, de ser procedente, los letrados ejercitamos de manera conjunta ambas acciones dada la pacífica jurisprudencia existente sobre la compatibilidad de las mismas. Así lo establece el Tribunal Supremo en sentencia de 27 de marzo 2015: "Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código Civil, sino por los artículos 1101 y 1124 del mismo Cuerpo Legal, puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. Es razón de la remisión que en la actualidad hace la Ley de Ordenación de la Edificación a las responsabilidades contractuales, desde la inconcreta e insegura expresión "sin perjuicio", utilizada en el apartado 1 del artículo 17, o desde la cita de los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil, respecto del vendedor frente al comprador, para el ejercicio de las acciones previstas específicamente para los vicios ocultos."

En cualquier caso, el éxito de la reclamación depende de la existencia de un informe pericial elaborado por un técnico competente en la materia que localice, analice y determine a quién puede imputarse la responsabilidad de todas y cada una de las patologías que se presenten en el inmueble. En el supuesto de que no se pueda determinar de forma individual qué agente de la edificación es el causante de los daños en el inmueble o el porcentaje de participación de todos o algunos de ellos, la sentencia que se dicte condenará a todos de forma solidaria.

Para finalizar, en materia de propiedad horizontal, el Presidente de la Comunidad, debidamente facultado por la Junta, está legitimado para reclamar la reparación de los daños que presenten tanto los elementos comunes como los elementos privativos del edificio.