Los vicios ocultos en el marco de una compraventa inmobiliaria son todos aquellos desperfectos de cierta gravedad que no fueron detectados antes de la compraventa ya que no son visibles con una inspección visual.

En estos casos, es frecuente que al comprar un bien inmueble, en las visitas que puedan realizarse antes de la compraventa no se pueda detectar que el inmueble esté afectado por un vicio oculto (ya sea únicamente en el inmueble o bien porque el vicio afecte a la estructura del edificio donde se encuentre). La mayoría de las veces, estos vicios son descubiertos al realizar obras de derribo -una vez habiendo adquirido la propiedad el vendedor-.

La solución que se aplique a cada caso concreto dependerá de dónde se encuentre el bien inmueble afectado; si se encuentra en Cataluña, se aplicará la normativa que entró en vigor en enero de 2018 en el Código Civil Catalán para las compraventas celebradas con posterioridad a la entrada en vigor de esta norma, mientras que para el resto de inmuebles, será de aplicación el Código Civil.

Una vez que el comprador haya detectado que su inmueble puede sufrir algún vicio oculto, es preciso acudir a un asesor experto para que, tras un examen de las circunstancias del caso, adecúe la mejor forma de proceder del comprador que sospeche que el inmueble puede adolecer de vicios ocultos. La importancia que reviste acudir cuanto antes a un profesional va a determinar el asesoramiento jurídico, pues habrá que analizar si se está en plazo para reclamar o no cualquier desperfecto por vicios ocultos.

En este sentido, es importante reseñar que cualquier desperfecto, per se, no es susceptible de reclamarse por vicios ocultos ya que se debe probar la existencia y alcance del vicio. Asimismo, recordemos que la jurisprudencia admite que aunque existan defectos en el bien inmueble objeto de transacción, deben reunirse todos los requisitos legales para que pueda darse una indemnización al comprador.

Por ello, es imprescindible que las partes que hayan intervenido en una compraventa, en caso de sospechar que pueden encontrarse ante un inmueble con vicios ocultos, busquen asesoramiento experto para dar con la mejor solución. En algunos casos, puede darse un acercamiento entre las partes sin necesidad de que se llegue a un procedimiento judicial, pues es posible llegar a un acuerdo extrajudicial que evite una confrontación entre las partes que acabe en litigio. Este escenario, dependerá de las circunstancias del caso y de la pericia de los abogados que asesoren al cliente -ya sea parte compradora o parte vendedora-.