La crisis económica que lamentablemente ha sobrevenido de manera desaforada como consecuencia de la pandemia del COVID-19 conlleva que todos nos apliquemos en la búsqueda de mecanismos para que, en la medida de lo posible, la actividad comercial y mercantil siga fluyendo, especialmente en el ámbito inmobiliario que es el que nos compete en nuestro caso. Esta es la razón por la que en esta ocasión hayamos decidido dedicar unas líneas al contrato de arrendamiento con opción de compra.

 

I.- Consideraciones previas sobre el arrendamiento con opción de compra

Lo primero que cabe decir al respecto es que se trata de un contrato que no está regulado en nuestro ordenamiento jurídico (es lo que se denomina “contrato atípico”). Sí lo están en cambio, por un lado, el contrato de arrendamiento y, por otro, la opción de compra en su vertiente registral. Por consiguiente, el contrato de arrendamiento o alquiler con opción a compra es fruto de la libertad de pactos entre las partes que preside el Derecho español y cuyos contornos los ha ido delimitando la jurisprudencia de los Tribunales de Justicia.

            La singularidad de la incorporación de una opción de compra a un contrato de arrendamiento es recogida por el propio Tribunal Supremo considerándolo como "dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento".

II.- ¿Quién interviene en el arrendamiento con opción de compra?

            En este caso tenemos, por un lado, al “concedente” de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el “optante” es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.

III.- Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra

Las ventajas para ambas partes son evidentes:

Para el arrendatario-optante:

.- Lógicamente, la más relevante es la reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar, además de poder observar cómo durante un período más o menos dilatado, el arrendatario-optante ha satisfecho puntualmente las rentas pactadas, dándole al banco una buena muestra de su solvencia y capacidad de pago. En este caso, sí podría perjudicarle un cambio drástico en las condiciones de los préstamos hipotecarios en el intervalo de tiempo fijado para el arrendamiento pero es un riesgo que debe asumir poniendo en la balanza los intereses en juego.

.- El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. Es cierto que también podría darse el efecto contrario y verse perjudicado por una bajada de precios pero, al igual que en supuesto anterior, deben ponderarse los pros y contras y tomar una decisión en atención a nuestra economía doméstica y perspectivas de futuro. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.

.- El usar la vivienda desde el comienzo del período de arrendamiento con una clara visión de adquisición futura te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc… que se vayan incorporando a la misma como consecuencia de diferir en el tiempo el dinero invertido.

Para el arrendador-concedente:

.- Puede recibir una cantidad importante en concepto de “prima” de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.

.- El arrendamiento del inmueble significa que el mismo se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra si bien que de forma progresiva mes a mes.  

.- Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.