El contrato de alquiler con opción a compra no es otra cosa que un contrato de arrendamiento en el cual se incluye una cláusula de opción de compra en la que se hace constar las características y/o requisitos de esa futura compraventa del inmueble que se viene ocupando como inquilino.

Se trata de un arrendamiento de vivienda en el que el arrendador que es el propietario del inmueble le concede al arrendatario la facultad de decidir en el tiempo la compra de la vivienda.

Contrato de alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra son un contrato de arrendamiento con todas sus características, derechos y obligaciones para ambas partes, contando con la cláusula de la opción de compra en la que se regula todo lo relacionado con dicha compraventa que recoge:

De esta forma, podemos decir que es la opción de adquirir, en un plazo relativamente corto, un inmueble que, en un principio, solo será alquilado. Aunque no es necesario, el contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para hacerse público.

Duración del contrato

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano determina que la duración del contrato se podrá pactar libremente por el comprador y el vendedor. Si es inferior a cinco años, o a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, y llega la fecha de vencimiento, el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance una duración mínima de cinco o siete años.

Puede darse el caso de que el propietario manifieste con treinta días de antelación al posible comprador la voluntad de no renovar el contrato. Como ya se ha señalado, el plazo para ejercitar la opción de compra es acordado por las partes, pero no puede ser superior el plazo para optar a la compra al plazo de duración del alquiler.

¿Qué debe incluir la cláusula de opción a compra?

Esta cláusula debe incluir los siguientes puntos:

1. Pacto expreso de las partes sobre la opción de compra.
2. La determinación del objeto contractual, es decir el inmueble que se transmitirá en la futura compraventa.
3. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
4. Que cuantía de las rentas abonadas durante la vigencia del contrato de arrendamiento, hasta el ejercicio de la opción de compra, serán descontadas del precio final.
5. Plazo para el ejercicio de la opción que podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

Ventajas e inconvenientes para el propietario del alquiler con opción a compra

Entre los beneficios para el arrendatario, resulta conveniente destacar los siguientes:

• El propietario asegura durante todos los meses el pago de la renta por arrendamiento. Si el inquilino no pagase, la opción de compra desaparece debido al incumplimiento del contrato.
• Si el inquilino no ejercita pone en marcha esta opción, el propietario se quedaría con la señal entregada y no tendría que devolver ninguna de las cantidades abonadas en concepto de rentas.

Como inconvenientes:

• Si, finalmente, el inquilino no ejercita la opción de compra, el propietario habría perdido el tiempo de duración del contrato porque no puede venderla a un tercero mientras el derecho de opción esté en plazo.
• Durante la vigencia del contrato, el dueño tiene la obligación de respetar el mismo, no pudiendo alquilar, ceder o vender el inmueble a terceros.

Ventajas e inconvenientes para el inquilino del alquiler con opción a compra

Algunas de las ventajas a señalar son:

• El importe de la renta se irá acumulando a favor del inquilino según lo pactado. Así, el arrendatario estaría “ahorrando” el dinero de las rentas a la vez que está usando la misma, ya que se trata de un inmueble que podrá adquirir en un plazo determinado.
• El precio de la vivienda va bajando con el paso del tiempo ya que las cantidades que hayamos pactado (y que se van a descontar en el precio de venta) ya se están pagando, de manera que si se va a pedir un préstamo o hipoteca la cantidad solicitada será inferior.
• Al solicitar menos importe de préstamo o hipoteca será más fácil que se conceda.
• Si el propietario quisiera vender la vivienda, la posición del inquilino es preferente no sólo por ser arrendatario, sino por tener la opción de compra.
• El precio está fijado desde el principio por lo que las oscilaciones de mercado no afectarán al mismo.

Como desventaja se encuentra únicamente que, si finalmente no compra la vivienda, perderá la cantidad entregada como señal en el momento de otorgamiento del contrato y todas las cantidades abonadas en concepto de renta.

Ejercicio del alquiler con opción a compra

Para llevar a cabo esta opción, es suficiente que, dentro del plazo pactado, el arrendatario ponga en conocimiento del vendedor su decisión de ejercitar la opción de compra para que se entienda consumada dicha opción.

Además, si en el contrato se pacta una forma de notificación concreta, esta ha de hacerse según lo acordado, siendo los medios más habituales el burofax o el acta notarial.

¿En qué se diferencian el alquiler "normal" y el alquiler con opción a compra?

La diferencia con un contrato de alquiler estaría en que en el alquiler con opción a compra se establecería como cláusula, la opción por parte del arrendatario de comprar la vivienda. La opción de compra no cuenta con una regulación específica, sino que se rige por la voluntad de las partes, por lo que, en la cláusula a incluir en el contrato de arrendamiento habría que indicar:

• Un plazo o fecha, el precio por el que se compraría la vivienda;
• La prima o señal que entregaría a la firma del arrendamiento el inquilino, junto con la fianza por el alquiler (el equivalente a un mes de renta en el caso de viviendas y dos meses para locales) y que, de no seguir adelante con la opción, la perdería;
• Las cuestiones específicas relativas a si se descuenta del precio final de compra, todo, parte o nada de las cantidades que el inquilino va a ir pagando en tanto en cuanto dure el arrendamiento;
• Quien correría con los gastos de la notaría cuando llegue el momento de la escritura.

Este tipo de contratos son una fórmula que ayudaría al inquilino-futuro comprador a comprar, ya que permite pactar que se descuente del precio de compra lo que haya ido pagando como renta, la fianza, la prima…

Regulación legal del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra no deja de ser un contrato de alquiler, por lo que se rige por la misma normativa que los demás contratos de arrendamiento, es decir, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Pero la LAU no regula nada de la opción de compra por lo que esta parte se regulará por la voluntad de las partes.

Patricia Freire | Abogada de Legálitas

Referencias legales:

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.