¿Tienes un piso alquilado y quieres venderlo? ¿O estás de alquiler y la propiedad quiere vender el piso en el que estás? ¡En cualquier caso, esto te interesa!

La subida de la hipoteca de muchas familias ha hecho que ya no sea rentable tener un piso alquilado para sacarle rendimiento, porque a veces ni cubre lo que se debe pagar por el préstamo hipotecario. Pero ¿qué ocurre si se encuentra una persona compradora cuando el piso ya está alquilado? ¿Es legal venderlo con inquilinos dentro? Lo cierto es que la propiedad de una vivienda alquilada tiene total disponibilidad para venderla, aunque sometida a unas condiciones reguladas en la LAU.

¿Qué son la adquisición preferente y el derecho de retracto?

En caso de venta de la vivienda, la parte arrendataria tiene derecho de adquisición preferente. El inquilino o inquilina podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales. Si finalmente decide quedarse con la vivienda, deberá proceder a la adquisición en un plazo no mayor de 180 días naturales.

La parte arrendataria también tiene derecho de retracto, es decir, el derecho de adquirir la vivienda cuando ya ha sido vendida si la propiedad no ha hecho la notificación fehaciente de la futura venta, con el precio y las condiciones esenciales.

Cabe decir que las partes pueden pactar a la renuncia al derecho de adquisición preferente en el contrato de alquiler, por lo que todas estas condiciones quedarían anuladas.

¿Qué ocurre si hay una subasta judicial de la vivienda?

La adjudicación en subasta se equipara a la venta por lo tanto la parte arrendataria podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente a través del derecho de retracto.

¿Cuáles son las obligaciones de la nueva propiedad?

Si finalmente la parte arrendataria no compra la vivienda, la nueva propiedad quedará subrogada en los derechos y obligaciones del anterior arrendador/a durante los cinco primeros años de vigencia del contrato (siete años si la arrendadora era persona jurídica).

Si la duración pactada fuera superior a cinco años (siete años con persona jurídica), la nueva propiedad quedará subrogada por la totalidad del tiempo. La única excepción es si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad y quien compra desconoce la existencia del arrendamiento, en ese caso solo tendrá la obligación de continuar con el contrato de arrendamiento hasta los 5 o 7 años. En ese caso, el vendedor o vendedora deberá indemnizar a la parte inquilina con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

¿Puede la propiedad entrar en su piso alquilado para venderlo?

La parte arrendataria es quien tiene el derecho de uso de la vivienda, por lo que la propiedad no tiene ningún derecho a entrar en ella sin permiso, ni siquiera en caso de querer venderla y querer hacer visitas. En todo caso, esto tendría que estar pactado en el contrato de alquiler.