Cuando decidimos comprar una casa, hay una serie de cuestiones que previamente debemos revisar ya que, antes de la escritura pública de compraventa, se suelen firmar documentos privados (arras, compraventa, etcétera), que nos vinculan y, como la adquisición de una vivienda supone una inversión de dinero, desde el primer paso, tenemos que estar correctamente asesorados.
En la compraventa de una vivienda debemos diferenciar entre si el inmueble es nuevo, o es de segunda mano. Consulta aquí el Manual de Supervivencia sobre la compraventa de viviendas.
Con carácter general, para evitar sorpresas, debemos saber si con quién estamos tratando es la propiedad, un mediador autorizado por el titular o agencia. En cualquier caso, verificar su derecho frente al inmueble o si cuenta con la autorización del titular.
Viviendas nuevas
En el caso de una compraventa de vivienda nueva habrá que verificar si ya existe licencia de obras concedida, si se ha iniciado su ejecución; o se trata de una promoción de viviendas sobre plano cuya licencia está pendiente de solicitarse. Lo habitual en estos casos, es firmar un contrato de arras o señal, y posteriormente un contrato privado de compraventa.
Desde el primer documento que se suscribe estamos acordando unas condiciones para la adquisición de la vivienda y, es importante que se confirme que reúnen los requisitos que le son exigibles legalmente y se acompañen, en cada etapa, los documentos exigibles (planos en debe figurar la superficie, memoria de calidades, garantía de las cantidades entregadas a cuenta, etc).
Viviendas de segunda mano
En el supuesto de ser una vivienda de segunda mano, suele haber una agencia inmobiliaria que se encarga de su comercialización; pero puede ser la propiedad quien directamente lo haga.
Cuando un comprador muestra interés en adquirir una vivienda, se suele firmar un documento de arras, (en el caso de intervenir una agencia inmobiliaria), en el que constan las condiciones de la operación, por lo que hay que informarse de si está libre de cargas; arrendatarios u ocupantes; si está al día en los gastos de la comunidad de propietarios de la que forme parte o si hay derramas pendientes; edad de la edificación; estado de conservación; etc.
En ocasiones, incluso se podría firmar un documento previo como puede ser el de señal, especialmente si interviene una agencia inmobiliaria, por lo que deberemos confirmar si además del precio, debe asumirse la comisión de la intermediaria.
La compraventa de viviendas subió un 40,6% en septiembre, el dato más alto desde 2008.
La financiación
Mención especial merece, a si precisamos financiación para su adquisición por lo que deberemos haber realizado gestión previa con entidad financiera para asegurarnos de la concesión de la hipoteca por el importe que precisamos o, en su caso, incluir la correspondiente cláusula para evitar incumplimientos, aunque este supuesto precisa ya negociar con la otra parte.
Hay agencias que cuentan con agencias intermediarias para la obtención de la financiación, y mediante la firma de documento con ésta a cambio de una comisión, que se pacta, se encargan de buscarla. Por tal motivo, deberemos dejar reseñada de la forma más concreta posible el importe de la cantidad que se precisa, y las condiciones de la financiación que queremos, pues obtenida la financiación, la intermediaria financiera puede exigirnos su comisión por haber cumplido con el encargo asumido.
El documento de arras
Existen diferentes tipos documentos de arras, siendo el de penitenciales el más habitual (artículo 1454 del Código civil).
Este tipo de arras conlleva la pérdida de la cantidad entregada a cuenta por el comprador si este incumple; o la devolución del doble de la cantidad entregada por el vendedor si es este quien incumple.
En Cataluña, las arras se encuentran reguladas en el artículo 621-8 del Código Civil Catalán y que, de pactarse que tenga la condición de arras penitenciales, si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de conformidad con los requisitos del artículo 621-49 del citado texto; y si quien desiste es el vendedor, las tendría que devolver duplicadas.
Firmar la escritura
Cada vez es más habitual que el vendedor de la vivienda solicite de un tiempo de permanencia en la vivienda tras la firma de la escritura pública de compraventa, con el fin de poder mudarse a su nueva vivienda (que puede estar en obras de acondicionamiento, o incluso construyéndose). En tal caso, debe estudiarse el supuesto concreto y más conveniente, ya no sólo a efectos de fechas de entrega, contraprestaciones, o condiciones; sino también para determinar fiscalmente lo que como comprador más nos conviene o interesa, o en su caso, si hemos obtenido una hipoteca para la adquisición del inmueble pactar la repercusión de los gastos que conlleva desde la compra de la vivienda de forma que tal estancia del vendedor sea lo menos lesiva para el comprador, firmando el oportuno documento entre partes.
Ya en la notaría y para la firma de la escritura pública de compraventa, es aconsejable que unos días antes, se haya obtenido el borrador de tal escritura para que sea revisada adecuadamente, y todo esté correcto. De esta forma, acudiremos al acto del otorgamiento de la escritura con el trabajo hecho y teniendo tan sólo que verificar que todo está conforme con lo que hemos ido firmando y acordando a lo largo de todo el proceso anteriormente descrito.
Aparición de desperfectos
Una vez que somos propietarios, tenemos un plazo para poder reclamar los posibles defectos que tenga la vivienda.
Si es de segunda mano, deberán ser graves, así como manifestarse y reclamarse en el plazo de 6 meses desde que tenemos la posesión de la vivienda.
Los defectos no han debido ser percibidos a simple vista por el comprador y son detectados pasado un tiempo después de la compra.
Debido al breve plazo que existe para que tales defectos sean apreciados, es imprescindible una actuación rápida para que la reclamación sea exitosa.
Si es nueva, tendremos que estar a los plazos que la Ley de Ordenación de la Edificación establece a computar desde la entrega de la vivienda: un año (defectos de acabado); tres años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad; y diez años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Para una adecuada reclamación de la reparación de los citados defectos, es aconsejable comunicarlos a la mayor brevedad y en forma que quede constancia, y de no ser atendidos y reparados, proceder a su reclamación judicial en el plazo legalmente exigible.
Los vicios ocultos en Cataluña tienen su propia regulación, de forma que se establece que todo defecto que aparezca en el inmueble con posterioridad a la conclusión del contrato, que no se pudiera razonablemente conocer con anterioridad, y que provoque alguno o algunos de los efectos del artículo 621-20 Código civil catalán, conducirán a la “no conformidad” del bien con el contrato, situando al comprador en la posibilidad de accionar contra el vendedor. La complejidad de los plazos establecidos para la reclamación permite aconsejar que se contacte con profesionales expertos que orienten en la forma de proceder, puesto que, además, es necesaria una comunicación al vendedor que provoca el inicio de los plazos de las acciones legales.
Mari Luz Rodríguez | Abogada de Legálitas
Referencias legales:
LO DAMOS TODO POR TI
