Uno de los efectos más sonados de la pandemia en el mercado inmobiliario es el aumento de propiedades heredadas. Según los últimos datos del INE, el índice de viviendas transmitidas por herencia en España ha crecido un 29,6% en 2021 respecto al año anterior.
En esta línea, desde la red inmobiliaria Comprarcasa cifran en un 40% de media el crecimiento de encargos de venta de viviendas heredadas en 2021, el doble que el año anterior. Un porcentaje que crece sobre todo en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla y que ha pasado de suponer un 4% a un 6% sobre el total de operaciones de la red.
Además de la venta de viviendas procedentes de herencias, desde Comprarcasa apuntan también a un importante crecimiento en el número de casos en los que finalmente uno de los herederos se queda con la casa, una opción que se ha duplicado desde el comienzo de la pandemia.
Para el procedimiento de ambas operaciones en el mercado inmobiliario, en España se exige en el Código Civil la extinción del condominio, un trámite que permite a uno de los propietarios quedarse con la vivienda, independientemente de si está sujeta a una hipoteca o no, tras llegar a un acuerdo entre todas las partes, normalmente económico. La extinción de condominio también regula la venta del bien inmueble heredado por varias personas a un tercero y el reparto del beneficio entre las partes
Una fórmula que también se aplica a la hora de gestionar una propiedad inmobiliaria ante una separación o divorcio, cuyas operaciones también se han incrementado en un 50% desde la pandemia, según la red inmobiliaria Comprarcasa. Una tendencia en sintonía al mayor número de demandas de disolución matrimonial presentadas en el año 2021, que fueron un 2,5 % superiores a las del año anterior, según los datos ofrecidos por el Servicio de Estadística del Consejo General del Poder Judicial.
“Cuando la propiedad de un inmueble recae en varias personas, como sucede en la mayoría de las herencias o divorcios, es normal que una de las partes interesadas renuncie a la propiedad para evitar contraer deudas como un préstamo hipotecario, ahorrarse papeleo o simplemente porque creen que necesita cambiar de hogar para una nueva vida. En este sentido, y desde el estallido de la pandemia, las operaciones que necesitan una gestión de extinción de condominio, es decir, de acuerdo entre copropietarios de viviendas, son cada vez más habituales. No se trata de operaciones sencillas, dado el posible conflicto de intereses entre las partes, por lo que la intermediación y gestión profesional es aún más esencial en estas operaciones inmobiliarias”, apunta Toni Expósito, CEO de la red inmobiliaria Comprarcasa.
Factores clave para la extinción de condominio
Dada la variedad de operaciones en las que se aplica la extinción de condominio en el mercado inmobiliario, los expertos de Comprarcasa apuntan los aspectos clave a tener en cuenta según cada tipología:
Extinción a favor de un único heredero: el primer paso consiste en llegar a un acuerdo entre las partes para establecer quién se quedará como único propietario del inmueble y quién dejará de serlo. En esta fase también se estipula la cuantía económica que recibirán aquellos que renuncian a ser propietarios por parte de la persona que adquirirá la vivienda. Por tanto, es importante en este punto realizar una tasación de la vivienda para saber su valor actual antes de tomar cualquier decisión sobre la propiedad.
Venta de la propiedad a terceros compradores: en este caso, lo más normal es que los propietarios originales de la vivienda acuerden repartirse los beneficios de la venta del inmueble. Previamente, también será necesario realizar una valoración del inmueble y establecer preacuerdos sobre la forma en que se realizará el reparto de beneficios de la venta, así como firmar un compromiso de aceptación de la operación y su cuantía.
Extinción del condominio en divorcios: en este tipo de situaciones, es recomendable optar por negociar la propiedad de la vivienda mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio. También es importante realizar la extinción del condominio por voluntad mutua, lo que evitaría a las partes implicadas pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Se deben pagar impuestos con estas operaciones? La extinción de condominio no es una transmisión patrimonial al uso y, por tanto, está exenta del impuesto a la transmisión de bienes patrimoniales. Sí es necesario abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supone entre el 0,5-1% del valor actual de la vivienda, con variaciones según la CCAA.
Una vez realizados todos estos pasos, todos los copropietarios (o nuevos propietarios en caso de que se haya vendido la casa a terceros) tendrán que acudir ante notario para firmar la extinción del condominio, así como una nueva escritura para garantizar la buena gestión en la operación de compraventa.
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