Ya hemos tratado en este foro la posibilidad de que los compradores reclamen a la promotora no sólo utilizando el cauce de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) sino en virtud de las acciones derivadas del contrato de compraventa en caso de que se presenten defectos o vicios constructivos. De esta forma, los plazos de reclamación se amplían, lo que comporta una mayor protección para los compradores.

En relación con el cumplimiento del contrato de compraventa, vamos a referirnos en esta ocasión a otro problema muy común en la práctica y que también afecta directamente al incumplimiento contractual del promotor-vendedor: la diferencia entre lo consignado en la memoria de calidades y lo finalmente incorporado a la vivienda. Sobre este particular, cabe recordar que la publicidad vincula al promotor inmobiliario, llegando a formar parte el contenido de la misma del propio contrato de compraventa. Bajo esta premisa, el comprador puede exigir el íntegro cumplimiento de lo recogido en la publicidad de la promoción inmobiliaria.

Por consiguiente, un buen consejo es recopilar toda esta documentación publicitaria en soporte físico, incluida la que aparezca en la página web de la promotora, pues puede que al finalizar la construcción nos sea de gran ayuda en caso encontrarnos con diferencias entre lo ofertado y lo entregado por el promotor.

Sobre lo anterior tenemos el consiguiente amparo legal pues basta con acudir al artículo 61.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, para refrendar lo expuesto:

2. El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.

En la mayoría de los contratos de compraventa, la promotora introduce una cláusula de salvaguarda relativa a que el proyecto de ejecución puede sufrir cambios o modificaciones por causas técnicas o administrativas que pueden afectar a las calidades ofertadas en la memoria. A nadie, aun legos en materia constructiva, le puede resultar extraño que durante un proceso constructivo, ciertamente complejo, pueda sobrevenir el cambio de un determinado material pues podría ser del todo punto razonable. Ahora bien, siendo cierto lo anterior, no lo es menos que el comprador-consumidor no puede sufrir merma de ningún tipo en las calidades publicitadas y en caso de sustitución de un determinado elemento lo deberá ser por otro de idéntica calidad; nunca inferior pues daría derecho a la correspondiente indemnización.

Las visitas que se efectúan a las viviendas con anterioridad a la entrega de las mismas suelen ser propicias a poner de manifiesto los cambios en la memoria de calidades. Aun así, a la hora de firmar la escritura de compraventa habrá que tener constancia de que no se han incluido cláusulas que supongan una rebaja de los derechos que nos asisten como consumidores pues serían abusivas y, por ende, nulas de pleno derecho. Nos referimos a todas aquellas cláusulas que la promotora-vendedora incluye en la escritura haciendo mención a que el comprador ha visitado con anterioridad el inmueble y está plenamente conforme con la vivienda que se le entrega, sin que tenga nada que reclamar al respecto.

En aquellos supuestos en que no se tenga posibilidad de realizar dicha visita, una vez entregada la vivienda deberá ponerse de manifiesto a la promotora esta circunstancia a la mayor brevedad posible. Si no hubiera respuesta o aun así la solución es inadecuada, lo procedente es realizar un informe pericial que refleje los cambios de calidades existentes para proceder a reclamar a la promotora la sustitución de lo incorporado de inferior calidad o la indemnización correspondiente.

Pongamos un ejemplo práctico extraído de la sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 28 de octubre de 2020, en un caso en el que se instala en una vivienda un sistema de calefacción que no era de inferior calidad al reflejado en la memoria de calidades pero que resultó más caro y más gravoso para los compradores:

De todo lo expuesto resulta que las promotoras no entregaron a los compradores demandantes lo estrictamente pactado en los contratos de compraventa (que se integraban en su contenido por la memoria de calidades prometidas) y en relación a lo cual los compradores decidieron contratar, y lo que se ha dispuesto en cuanto al sistema de calefacción, aunque no conlleve en abstracto inferior calidad en cuanto a su función o prestaciones respecto de la que tenía el sistema pactado, razón ésta por la que el solo cambio podría no justificar la acción ejercitada, sí que supone y conlleva no que no es igual en todas sus condiciones al ofertado, al ser más caro y más gravoso para el usuario, lo que supone una deficiencia objetiva del mismo en relación al que los compradores contemplaban al consentir el contrato, y así se configura como un incumplimiento contractual del que deben responder las sociedades demandadas en su condición de vendedoras por haber entregado un sistema de calefacción económicamente más deficiente que el pactado.