La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros siguió creciendo en el segundo semestre de 2017 de nuevo a ritmos de dos dígitos, como ha sucedido en diez de los últimos doce semestres. Las compraventas ascendieron a 49.553 operaciones, lo que supuso un incremento interanual del 14,1%. Las operaciones realizadas por compradores extranjeros representaron el 19,5% del total de las compraventas de vivienda realizadas en el semestre. Rondan por quinto año consecutivo el 20% del volumen de mercado.
Diferenciando por residencia, el 46,9% de las operaciones de compraventa de extranjeros fueron realizadas por extranjeros no residentes. Crecieron un 8,8% interanual durante la segunda mitad del año, acelerándose desde el 6,5% en la primera. Por su parte, el restante 53,1% de las operaciones de extranjeros se debió a las compraventas por parte de los extranjeros residentes, una cota similar a la registrada en el primer semestre. Las compraventas de no residentes se incrementaron un 19,1% interanual, de forma algo menos intensa que en el primer semestre del año pero manteniendo en cualquier caso un elevado dinamismo.
Todas las CC.AA. registraron alzas en el número de transacciones de vivienda libre por parte de extranjeros, algo que viene sucediendo desde hace cuatro años. Sin embargo, la disparidad entre ellas volvió a ser significativa. Once autonomías registraron incrementos superiores a la media nacional (14,1%), destacando Extremadura (54,9%), Cantabria (38,3%) y Navarra (34,0%). Con ascensos de entre el 20 y el 30%, y de más a menos, se situaron Castilla-La Mancha, Madrid, La Rioja, País Vasco, Murcia y Asturias, mientras que en la Comunidad Valenciana (19,8%) y Castilla y León (15,7%) las transacciones de vivienda libre realizadas por extranjeros avanzaron algo menos del 20% pero por encima de la media nacional.
En cambio, se registraron incrementos inferiores a la media nacional (14,1%) en las seis autonomías restantes: Andalucía (12,8%), Galicia (9,8%), Canarias (8,7%), Baleares (5,3%) y Aragón (2,8%). En el furgón de cola encontramos a Cataluña (2,5%), que refleja un notorio enfriamiento desde el 19,8% registrado durante la primera mitad del ejercicio.
En conjunto, y durante el segundo semestre, las compraventas de extranjeros se concentraron en parte del litoral mediterráneo y los archipiélagos. Así, las CC.AA. con mayor peso de las transacciones de vivienda libre realizadas por extranjeros fueron Baleares (40,5%), Canarias (37,6%), Comunidad Valenciana (37,0%) y Murcia (28,4%), todas ellas superando la media nacional (19,5%). En cambio, supusieron un 10% o menos de las compraventas totales de extranjeros en el centro peninsular y la Cornisa Cantábrica: Aragón (10,0%), Navarra (9,4%), Castilla-La Mancha (8,9%), País Vasco (5,5%), Asturias (5,4%), Cantabria (5,0%), Castilla y León (4,8%), Galicia (4,5%) y Extremadura (3,8%). Andalucía (19,2%) y Cataluña (18,4%) vuelven a situarse nuevamente en torno a la media y Madrid (12,2%) varios puntos por debajo.
Debe recordarse que la práctica totalidad de los extranjeros que compran un inmueble en España optan por acudir al notario para realizar la compraventa en escritura pública ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, les aporta seguridad jurídica.
El notario ajusta la escritura a la legalidad vigente. Para su elaboración, comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador, examina la suficiencia de los poderes aportados, verifica la descripción de la finca y las posibles discrepancias o coincidencias con la parcela catastral, consulta y analiza el estado de cargas de la vivienda y del pago de las cuotas a la comunidad, solicita el informe municipal sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, exige el certificado de eficiencia energética, comunica telemáticamente al Catastro el cambio de titularidad catastral, presenta telemáticamente copia de la escritura en el Registro de la Propiedad el mismo día de la firma, notifica a las partes sus obligaciones legales y fiscales, explica el reparto de gastos de la operación, y gestiona, si las partes se lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la operación de compraventa.
Precio de la vivienda libre para extranjeros
Mientras que el número de compraventas por parte de extranjeros creció en todas las CC.AA. en la segunda mitad del año, la evolución de los precios fue mucho más dispar, al caer en tres autonomías -La Rioja (-7,0%), Castilla-La Mancha (-6,7%) y Navarra (-3,3%)- y subir en las 14 restantes. De ellas, destacó muy señaladamente el incremento en Extremadura (44,8%). De manera más moderada pero registrando ascensos de dos dígitos se situaron Galicia (16,5%), Asturias (13,2%), Aragón (12,3%), Baleares (12,1%) y Canarias (11,1%).El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en el segundo semestre de 2017, referidas a vivienda libre, se situó en 1.717 €. Ello supuso una aceleración de los precios hasta el 5,7% interanual, casi el doble que en el primer semestre. Los extranjeros no residentes pagaron precios mucho mayores que los residentes (2.027 €/m2 frente a 1.420 €/m2, respectivamente). El precio medio pagado por los extranjeros no residentes creció a mayor velocidad (8,0% interanual) que por los residentes (4,6%), lo que viene sucediendo ininterrumpidamente desde principios de 2014.
En niveles, el precio promedio por metro cuadrado para extranjeros siguió registrando fuertes diferencias por CC.AA. Durante el segundo semestre del año se situó por debajo de la media nacional (1.717 €) en doce de las 17 CC.AA., sin llegar a superar los 800 € en Castilla-La Mancha, La Rioja, Castilla y León, Aragón y Extremadura. Entre los 800 € y la media nacional y de menos a más se ubicaron Galicia, Navarra, Asturias, Cantabria, Comunidad, Comunidad Valenciana y Andalucía (en este último caso muy cerca del promedio nacional). En el polo opuesto, con precios superiores a la media nacional se encontraron, nuevamente, Canarias (1.766 €), Cataluña (1.988 €), Madrid (2.021 €), País Vasco (2.123 €) y Baleares (2.888 €). Los precios en Madrid rebasaron la cota de los 2.000 € por metro cuadrado por vez primera desde el segundo semestre de 2011.
Pese a estas diferencias por CC.AA., la evolución indica que en la segunda mitad del año los precios medios en las operaciones en las que el comprador era nacional (3,8%) crecieron menos que cuando fue extranjero residente (4,6%) y no residente (8,0%). No se registraba desde el 2S14 un peor resultado de los nacionales que de los extranjeros (residentes o no residentes).
Distribución de las compraventas de extranjeros, por nacionalidad y residencia
Las nacionalidades con mayor dinamismo en el mercado de vivienda libre, durante el segundo semestre, fueron Marruecos (35,6%), Ecuador (32,9%) y Portugal (32,6%). Los incrementos fueron de dos dígitos también en la mayoría de países. Italianos, alemanes, suecos y belgas incrementaron sus transacciones entre un 14 y un 17% y los rusos y chinos un 16,3% y un 18,2%, respectivamente. Mientras, los ascensos fueron más moderados en los casos de Reino Unido (7,8%), Países Bajos (7,5%), Noruega (3,0%) y Francia (2,5%) y sólo cayeron las compraventas por parte de los suizos (-4,9%). Uno de los hechos más significativos fue la recuperación de la actividad de los británicos, que tras el referéndum de salida de la UE habían reducido notablemente sus compras (‑23,6% en el 2S16 y -16,1% en el 1S17).En la segunda mitad de 2017 los compradores con mayor peso sobre el total de extranjeros fueron los británicos (14,3%) seguidos de franceses (8,4%), alemanes (8,1%) y rumanos (6,8%). Dos tercios del total de compraventas de extranjeros las realizó un comunitario (teniendo en cuenta todavía al Reino Unido) y el tercio restante a compradores de fuera de la UE, entre los que destacaron los procedentes de Marruecos (5,7%), China (5,2%) y Rusia (3,1%).
Separando por un criterio de residencia, los extranjeros residentes de todas las nacionalidades aumentaron sus compraventas, destacando daneses (39,5%), marroquíes (35,4%) y suecos (30,8%). Entre los no residentes, se registraron alzas exorbitantes entre ecuatorianos (250,0%) y portugueses (131,4%) pero disminuyeron entre suizos (-10,5%) y franceses (-2,1%).
En cuanto a los precios, se produjo una notable variabilidad entre países. Entre los extranjeros residentes se observaron incrementos de precios en general –destacando argentinos (15,6%) e italianos (14,1%)-, pero disminuyeron entre suecos, daneses y, sobre todo, irlandeses (-21,2%) suizos (-14,5%) y holandeses (-10,2%). Entre los no residentes se dispararon los precios pagados por ecuatorianos (107,0%) y, en menor medida, argentinos (29,1%) y daneses (23,1%), mientras que cayeron entre portugueses (‑15,0%), estadounidenses (-9,3%) y rusos (-1,6%).
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