No es infrecuente que el beneficiario de una opción de compra decida comunicar el ejercicio del derecho el último día del plazo. En estas situaciones en que se apura el plazo hasta el límite, el problema recurrente que se plantea es que, pese a que la declaración de voluntad del optante se emite dentro del plazo pactado, la notificación no llega a conocimiento del concedente hasta unas horas, o uno días más tarde, cuando ya ha expirado dicho plazo. ¿Cómo se resuelven estos casos?
La recurrente había concedido en su día un derecho de opción de compra inmobiliaria sobre dos fincas de su propiedad, estipulándose entre las partes un plazo máximo de un año para su ejercicio.
La tarde del último día del plazo –viernes, a mayores señas-, la optante impone un burofax a la concedente que esta última no recibe hasta tres días más tarde –lunes-. El motivo: que cuando se le trata de notificar tenía sus oficinas cerradas.
Además del burofax, la optante intenta el último día del plazo una notificación notarial que tampoco puede ser practicada. Al encontrarse las oficinas cerradas, el notario entrega copia de la cédula de notificación a un vecino para su entrega a la destinataria.
Finalmente, la concedente tiene conocimiento del ejercicio del derecho tres días después, una vez expirado el plazo, cuando recibe la comunicación por duplicado (entrega de cédula notarial y burofax) y, consecuentemente, se niega a otorgar la venta, iniciándose de este modo el largo peregrinaje de las partes por los tribunales.
¿Cómo se resuelve en la instancia?
El juzgado desestima la demanda por considerar que la opción había sido ejercitada de forma extemporánea. Aunque no hemos tenido acceso a la sentencia, se deduce de los antecedentes de hecho de la resolución del Supremo que el juzgador anudaba el válido ejercicio de la opción a que llegase a conocimiento de la concedente dentro del plazo estipulado.
Con un criterio diametralmente opuesto, la Audiencia de Sevilla revoca la sentencia y estima la demanda afirmando que lo relevante no era el momento en que la concedente tenía conocimiento, sino el momento en que se había emitido esa declaración de voluntad por parte de la optante, sin que resultase óbice de ningún tipo que la destinataria tomase razón tres días más tarde.
¿Qué resuelve el Supremo?
Que ninguna de las resoluciones dictadas en la instancia terminaba de dar en la diana, pese a lo cual, inevitablemente, uno de los fallos dictados era correcto.
Dice el Supremo en su sentencia que estaba en lo correcto el juez de primera instancia cuando señalaba que el ejercicio del derecho de opción supone la emisión de una declaración de voluntad recepticia –para ser eficaz, tiene que dirigirse a un destinatario-, y que en este caso no podía desconocerse que dicha voluntad llegó a conocimiento de la contraparte de forma extemporánea.
Es más, reconociendo que no siempre ha mantenido una posición uniforme al respecto, el Supremo trae a colación su doctrina “predominante”, fijada por medio de sentencia del Pleno de 17-09-10, que vino a establecer que “la declaración del optante tiene carácter recepticio, y para que sea eficaz, si otra cosa no se pactó, debe ser conocida por el "concedente" dentro del plazo fijado”.
Consecuentemente, con arreglo a esta doctrina “predominante”, habría que confirmar el criterio del juez de primera instancia y revocar la sentencia dictada por la Audiencia, ya que esta última infringía la doctrina aplicable en los casos de contratación a distancia (la declaración de voluntad recepticia debe llegar a conocimiento del destinario en plazo). Pero, en cambio, algo ocurre en este caso que lleva al Tribunal a desestimar el recurso y confirmar la sentencia de la Audiencia.
La buena fe como límite general en la aplicación del Derecho
Una vez más (v. gr. aquí, aquí, aquí, aquí), el Supremo incide en la necesidad de que los contratos se cumplan con arreglo a las exigencias de la buena fe, por lo que no puede ampararse en la falta de notificación en plazo quien tuvo una posibilidad razonable de tener conocimiento de aquella emisión de voluntad de la contraparte.
A nosotros nos parece que el argumento es apropiado. Si yo constituyo a favor de un tercero una opción de compra sobre dos inmuebles de mi propiedad, y le concedo la facultad de ejercitarla durante un plazo, no es razonable que el último día de dicho plazo mantenga mi domicilio cerrado; sobre todo si no facilito un mecanismo alternativo que permita al acreedor –la parte optante- llevar a efecto la comunicación de forma tempestiva.
Recuérdese que la optante no solo había impuesto un burofax sino que había intentado también la notificación a través de notario, agotando con ello la diligencia exigida.
No hay ninguna norma que le exija tomar una decisión económicamente tan trascendente -como es la compra de dos inmuebles-, con varios días de antelación a la finalización del plazo, por lo que tampoco creemos que pueda reprochársele que hubiese ejercitado el derecho el último día; las últimas veinticuatro horas son tan hábiles como las primeras.
Carencia de efecto útil
Sea como fuere, el recurso parece que estaba condenado a ser rechazado por carencia de efecto útil, puesto que aunque pudiese asumirse la tesis de la apelante (el momento determinante no sería el de la emisión de voluntad, sino el del conocimiento por el destinatario), lo cierto es que el art. 202 del Reglamento Notarial dispone que la notificación mediante entrega de cédula –en este caso a un vecino- permitía reputar hecha con todos sus efectos la comunicación desde aquel mismo instante.
En definitiva, el alto Tribunal sienta como regla general que no basta con la emisión de voluntad dentro del plazo para entender adecuadamente ejercitada la opción, siendo necesario que tal declaración de voluntad llegue a conocimiento del deudor, también antes de que aquel se agote. Pero esa regla general quiebra no obstante cuando el destinatario no pueda ignorar la comunicación del optante (i) sin faltar a las reglas de la buena fe, o (ii) por haber llegado a su círculo de interés.
Por último, y dicho esto con las debidas cautelas porque no sabemos si el pacto entre las partes exigía una comunicación notarial o vía burofax, no deja de resultar llamativo que en ocasiones se siga acudiendo a estos medios tradicionales cuando existen otros –correo electrónico- que, además de garantizar la identidad del emisor y receptor, dejan constancia fehaciente del contenido, de la fecha y hora de envío y, sobre todo, permiten la recepción inmediata de la comunicación.
En muchas ocasiones, habilitar una simple cuenta de correo evita malos entendidos e incluso largos litigios.
