La compraventa de viviendas sobre plano o en fase de construcción se articula documentalmente mediante contratos de compraventa que ofrece el promotor al comprador y que, lógicamente, están predispuestos y prerredactados por el mismo como parte vendedora. Todos estos contratos contemplan cómo ha de actuarse cuando existe un incumplimiento de una de las partes que da lugar a la resolución contractual y las consecuencias anudadas a la misma. A pesar de que es obligatorio en nuestro ordenamiento jurídico respetar el justo equilibrio de las prestaciones de ambos contratantes, lo cierto es que, en un alto porcentaje de contratos, la balanza se inclina siempre a favor del promotor que es quien redacta tales documentos.

Cuando el comprador incumple una de sus obligaciones, habitualmente la principal de pagar las cantidades pactadas como anticipo en los plazos convenidos, hay contratos que conceden al promotor la posibilidad de retener un determinado porcentaje como penalización por el incumplimiento del adquirente. Ahora bien, ¿se puede reclamar al comprador también la indemnización de los daños y perjuicios que se hubieran ocasionado? Y si el incumplimiento fuera del promotor ¿cabría idéntica posibilidad?

Pues bien, dentro de la práctica cotidiana del Derecho relativo a los contratos en general y del Derecho Inmobiliario y de la Construcción en particular, la correcta aplicación de las cláusulas penales consignadas en los contratos de compraventa es una fuente inagotable de litigios. Cuando se llega a una situación de resolución contractual por incumplimiento hay que revisar todas las estipulaciones del contrato para verificar lo que nos perjudica y lo que nos favorece.

El artículo 1152.1 del Código Civil dispone que: “La pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado”. El Tribunal Supremo define a la penalización como “la estipulación de carácter accesorio, establecida en un contrato, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de la obligación principal, en virtud de la que el deudor de la prestación que se trata de garantizar, viene obligado a pagar por lo general una determinada cantidad de dinero”. A su vez, como también se recoge en las sentencias del Tribunal Supremo, la cláusula penal tiene dos funciones esenciales y características: 1º) la de garantía y 2º) la liquidatoria.

En cuanto a la función de garantía, la cláusula penal garantiza el cumplimiento de la obligación principal (por ejemplo, el pago de uno de los anticipos a cuenta del comprador), pues ante la amenaza de la pena el deudor se ve empujado a realizar la prestación debida.

Por lo que respecto a la función liquidatoria, epicentro del presente artículo, como se ha resaltado anteriormente, “si otra cosa no se hubiese pactado” la pena sustituirá a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, sin que el acreedor necesite probar su existencia.

Única y exclusivamente se entenderá que la indemnización de daños y perjuicios junto a la penalización pactada puede exigirse de forma acumulada cuando así se hubiera previsto en el contrato expresamente. Además, los daños y perjuicios serán exigibles siempre y cuando hayan sido probados.

  Ante la falta de pacto expreso, se entiende que únicamente opera la función liquidadora pues las cláusulas penales han de interpretarse siempre de modo restrictivo.

Conclusión:

• Consejos para el promotor:

1. Recuerde que los contratos de compraventa son contratos de adhesión a celebrar con compradores-consumidores debiendo velar por salvaguardar los derechos de los mismos especialmente en lo que a la inclusión de cláusulas abusivas se refiere. Es primordial la intervención de sus asesores para que prime la seguridad jurídica preventiva.
2. Las estipulaciones contenidas en los contratos deben respetar el justo equilibrio de las prestaciones. Si se establece una cláusula penal ante un determinado incumplimiento del comprador, el contrato debería reflejar idéntica cuantía para el caso de que sea el promotor el que incumpla.
3. Para el caso de que se pretenda la inclusión de una cláusula penal debe valorarse si, además, se quiere acumular a la indemnización de daños y perjuicios o si únicamente se hace constar su función liquidatoria, esto es, que englobe tanto la pena como los daños y perjuicios y así se evita la necesidad de probar los mismos.

• Consejos para el comprador:

1. Asesórese convenientemente antes de suscribir un contrato de compraventa de vivienda sobre plano o en fase de construcción por la importancia pecuniaria del mismo durante un largo período de su vida.
2. Debe ser consciente de aquellas cláusulas que le perjudican de la redacción ofrecida por el promotor y de cómo actuar en el futuro ante determinadas eventualidades. La legislación de consumidores y usuarios le protege en gran medida pero de lo que se trata es de evitar largos y costosos litigios con antelación.
3. Documente cualquier comunicación que efectúe el comprador. En la actualidad, los correos electrónicos y los mensajes de whatsapp tienen una importancia probatoria evidente. Asimismo, deje constancia fehaciente mediante burofax o cualquier otro método de iguales características de cualquier incumplimiento contractual del promotor.