En la mayoría de los contratos privados de compraventa confeccionados por las promotoras inmobiliarias y que se suscriben cuando el edificio no está comenzado o se encuentra en fase de construcción, se establece una cláusula penal a favor de la parte vendedora para el supuesto de que los compradores desistan sin justa causa del contrato o incumplan el mismo y no se llegue a formalizar la escritura de compraventa. Por diferentes avatares de la vida que acontecen durante el período más o menos prolongado de ejecución de las obras de edificación hasta que se firma la escritura y se entregan las llaves de los inmuebles, los compradores pueden verse abocados a desistir del contrato o a incumplir los términos del mismo, especialmente en lo relativo a los pagos aplazados convenidos.

Generalmente, para el hipotético caso de que se den estas circunstancias, los contratos de compraventa contienen cláusulas por las que el promotor hace suyo, total o parcialmente, el importe entregado a cuenta por los compradores hasta ese momento como penalización y liquidación de los daños y perjuicios que el desistimiento o el incumplimiento le haya podido ocasionar al no concluir definitivamente la compraventa acordada.

En ocasiones, los compradores afectados han acudido a los Tribunales de Justicia reclamando la abusividad de una cláusula de las características señaladas, solicitando la devolución de las cantidades entregadas en su integridad ó solicitando que el juez modere la cantidad a la que asciende la penalización fijada en el contrato haciendo uso de las facultades que para ello le confiere el artículo 1154 del Código Civil cuyo tenor literal dispone que: “El juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.

Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado claramente su doctrina para concluir que la facultad moderadora no opera en aquellos casos en los que se realiza exactamente el supuesto de hecho previsto en la cláusula penal, es decir, en palabras del Alto Tribunal en su Sentencia de 21 de febrero de 2014: “la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo [1154] no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido”.

La casuística es infinita. Por consiguiente, tanto a las entidades promotoras como a los compradores de los inmuebles, se les recomienda contar con asesoramiento especializado para constatar qué posición adoptar en virtud del contrato de compraventa suscrito.