En el BOE del pasado día 1 de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuya entrada en vigor se ha dispuesto para el día siguiente al de su publicación (Disposición final decimotercera). 

En materia de arrendamientos, este Real Decreto-ley sólo establece medidas para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los términos que brevemente vamos a exponer, excluyéndose toda previsión normativa respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, incluso los afectados por el cierre obligatorio del establecimiento como consecuencia de la pandemia. 

En materia de arrendamientos, este Real Decreto-ley sólo establece medidas para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los términos que brevemente vamos a exponer, obviando toda previsión normativa respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, incluso los afectados por el cierre obligatorio del establecimiento como consecuencia de la pandemia.

A. Medidas para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad.

Según se lee en la Exposición de Motivos, las medidas adoptadas en dicho Real Decreto-ley, dirigidas únicamente a los arrendamientos de la vivienda habitual, están orientadas a un triple objetivo: responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19; diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios; y movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.

Con estos objetivos, se establecen, entre otras medidas:

- la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional;

- la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual;

- la moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica;

- un nuevo programa de Ayudas al Alquiler en los alquileres de vivienda habitual; y

- la creación de una línea de avales del Estado específica a la que podrán tener acceso todos aquellos hogares que puedan estar en situación de vulnerabilidad por el COVID-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

A todo ello se refieren, disciplinándolo, los artículos 1 al 10 del Real Decreto-ley 11/2020.

No es objeto de este comentario analizar pormenorizadamente el contenido concreto de estas medidas, guiadas, según se dice, por el “apoyo al alquiler de personas vulnerables”, ni si las mismas se consideran suficientes y apropiadas o, por el contrario, resultan parcas o incompletas para resolver la situación generada por la crisis. Según se dispone en la Exposición de Motivos, por referencia a las medidas de la Sección 1ª del Capítulo I, se “regula un nuevo paquete de medidas para apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares”.

No obstante, sí se quiere subrayar que las personas beneficiaras de dichas medidas, desde la perspectiva de los arrendatarios, son únicamente los de vivienda habitual que, además, se encuentren en situación de vulnerabilidad económica tal y como viene definida en el artículo 5 de la Norma, circunstancia que deberán acreditar con los documentos a que se refiere el artículo 6.

Igualmente, en lo referente al cumplimiento de la obligación de pago de la renta, se quiere subrayar que las medidas adoptadas, a falta de acuerdo expreso entre las partes que la Norma deja en primer lugar, pasan –declaración de principios del artículo 3, que lleva por rúbrica “Moratoria de deuda arrendaticia”- por “procurar” una moratoria en el pago de la misma, pero sin contemplar legalmente la liberación en todo o en parte de esta obligación en tanto persista el estado de alarma y, acumuladamente, la situación de vulnerabilidad del arrendatario, incluso tratándose el arrendador de “gran tenedor”, tal y como lo define el art 4 de este Real Decreto-ley.  

Y decimos “procurar” porque, en rigor, conforme al citado artículo 4, la moratoria de la deuda arrendaticia durante el estado de alarma y hasta cuatro meses más desde su término si en este tiempo persiste mes a mes la situación de vulnerabilidad, que ha de ser instada por el arrendatario de la vivienda habitual –como se dice, moratoria, no condonación total o parcial de la renta salvo que así se acuerde “ad hoc”-, sólo es de aplicación automática en el caso de que los arrendadores ostenten la condición de “gran tenedor”, entendiéndose por tal “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”, o bien sean empresas o entidades públicas de vivienda.

Aunque se permite a estos arrendadores, para eludir la moratoria dicha, comunicar al arrendatario –siempre en el escenario de que no haya acuerdo en otro sentido entre arrendador y arrendatario- que aceptan una reducción del 50% de la renta durante el expresado plazo (artículo 4.2).

Lo que no resuelve expresamente este precepto es la opción aplicable de entre esas dos –moratoria o reducción de renta- para el caso de que el arrendador no se pronuncie en plazo por una u otra, pese al imperativo que se emplea “el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión”. Parece no obstante que, ante la falta de comunicación, ha de ser la moratoria de la deuda arrendaticia, como se infiere de la rúbrica de este artículo 4, que es del siguiente tenor: “Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda”.

Por otro lado, se prevé que el arrendatario acceda al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9, lo que llevaría consigo el levantamiento de  la moratoria en el pago de la renta “en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago” (art. 4.4).

Pero por el contrario –y lo consideramos censurable-, la moratoria que, ante la falta de acuerdo, el Real Decreto-ley pretende no es de aplicación obligatoria al resto de arrendadores, esto es, los no comprendidos en el artículo 4, pese a la situación de vulnerabilidad en que se pueda encontrar el inquilino.

Conforme a la redacción dada al artículo 8 de este Real Decreto-ley (que lleva por rúbrica “Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de arrendadores no comprendidos entre los recogidos en el artículo 4 como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19”), no obstante la solicitud del arrendatario, en última instancia va a depender de estos otros arrendadores de vivienda habitual el aceptar o no la moratoria de la deuda arrendaticia que le pida el inquilino, y además en “las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta [el arrendador] o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea [el arrendador] en relación con las mismas” –repárese el término “posibles” que se emplea-, como también, al amparo de la libertad contractual, va a depender de ellos las en su caso otras medidas que le inste el arrendatario en relación con el pago de la renta, como podría ser su condonación total o parcial en tanto dure el estado de alarma y la situación de vulnerabilidad.

Todo ello queda, pues, a la libérrima voluntad de dichos arrendadores. El artículo 8 se decanta por éstos. Mal se compadece la rúbrica del precepto con su contenido.

De modo que, como concluye el apartado 3 del citado artículo 8, “si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente”.

Es decir, que si estos arrendadores –distintos de los grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda- no quieren llegar a ningún acuerdo con su inquilino que por la crisis generada por la pandemia ha quedado en situación vulnerable, éste necesariamente debe afrontar en su totalidad el pago de la renta -de su vivienda habitual y de su familia-, sin condonación ni moratoria alguna, no quedándole al inquilino otro recurso que acceder –tanto en forma como sobre todo en tiempo- a las ayudas transitorias de financiación finalistas reguladas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020.

Bien podría haberse compartido este programa de ayudas entre aquellos arrendadores y el arrendatario, o en su caso haberse dispuesto las mismas u otras medidas de apoyo –no sólo financieras sino también fiscales- para los primeros, evitando así el traslado de la carga de tener que pagar la renta a los segundos -recuérdese por el arrendamiento de su vivienda habitual y hallándose el inquilino en situación de vulnerabilidad-, que es en rigor lo que a la postre se ha venido a establecer en el artículo 8 si tales arrendadores no quieren llegar a ningún acuerdo con el inquilino.

B. Una oportunidad perdida. Inexistencia de medidas para los arrendatarios de locales de negocio, en particular los afectados por el cierre del establecimiento.

Como se ha apuntado, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, no ha establecido ninguna medida en relación con los arrendatarios –ni tampoco arrendadores- de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, ni siquiera para los primeros una moratoria en el pago de la renta en las condiciones que según los casos se entendieran razonables.

El silencio es significativo a la par que criticable. Sencillamente, no se ha querido tratar la cuestión. No se ha querido dotar de una mínima certidumbre y seguridad jurídica, aun excepcional y transitoria, a la situación de los arrendatarios de locales de negocio durante el estado de alarma (obviamente no igual en todos ellos), como si fueran del todo ajenos, en su generalidad y a diferencia del inquilino de vivienda habitual, al impacto económico y social de la crisis del COVID-19.

En este sentido, si no se quería hacer un esfuerzo regulatorio que discriminara y disciplinara de distinta manera unos y otros supuestos (por más que sea obvio, no es lo mismo un arrendatario que puede seguir realizando la actividad económica en el local arrendado que otro que por imperativo legal no puede hacerlo, ni, digámoslo así, un “gran arrendatario” que otro, llamémosle, “pequeño arrendatario), que es lo que hubiera sido aconsejable, no se entiende por qué, cuando menos, no se han trasladado las medidas adoptadas para los inquilinos de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad, con las necesarias adaptaciones, a los arrendatarios de locales de negocio que durante el estado de alarma se hallen incursos en iguales o similares dificultades, muchos de ellos autónomos o pequeñas pymes, que -no puede negarse- también están sufriendo la crisis por, como expresamente reconoce este Real Decreto-ley en su Exposición de Motivos, “la paralización de gran parte de la actividad económica”.

La ausencia de regulación, significativamente en relación con la obligación de pago de la renta, es más llamativa en el caso de los arrendatarios de locales de negocio afectados por el cierre del establecimiento decretado en el art. 10 –y Anexo- del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Estos arrendatarios desde el pasado 14 de marzo no pueden realizar la actividad, no están obteniendo ingresos, no están transitoriamente gozando del uso pacífico de la cosa arrendada por causa que no les es imputable ni se está dando satisfacción, por igual imperativo legal, a la finalidad del contrato arrendaticio (dado el cierre decretado, el ejercicio por el arrendatario en el local arrendado de la actividad económica pactada en el mismo y para lo cual el inmueble fue arrendado), y sin embargo en principio, dada la falta de previsión normativa “ad hoc”, deberían afrontar en su totalidad -pese a la situación de cierre de su negocio que les ha venido impuesta, inevitable e irresistible- el pago de la renta arrendaticia, sea cuál sea la condición de su arrendador, incluso “gran tenedor”, sin poder aplicar condonación, aun parcial, o moratoria alguna, y sin siquiera poder acceder a ayudas transitorias de financiación finalistas al modo de las establecidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020.

¿Por qué han de ser de peor condición?

Resulta censurable que no se haya regulado nada y que todo se deje a las condiciones contractuales ya existentes que acaso puedan contemplar esta excepcional e irreversible situación para el arrendatario (¿y si no las hay?), o en su defecto, que todo se lleve al posible acuerdo entre las partes de modificación del contrato arrendaticio. ¿Y si el arrendador no quiere llegar a ningún acuerdo?

No sólo estamos hablando de una oportunidad perdida, sino de algo que, si no se remedia con medidas legales concretas –y por el momento no las hay-, dará lugar, a falta de acuerdos específicos entre arrendador y arrendatario o de medidas convencionales ya contempladas y pactadas en el contrato locativo, a serios conflictos que a la postre deberán resolver nuestros Tribunales de Justicia, cuya sobrecarga de trabajo es por todos conocida.

De donde, por esa falta de iniciativa legislativa, en defecto del deseable -que no obligatorio- acuerdo entre arrendador y arrendatario, la licitud de las medidas de pago parcial de la renta, moratoria en el abono de la misma o incluso suspensión del contrato en tanto dure la situación de cierre del establecimiento por imperativo legal que pudieran acometer estos arrendatarios como reacción ante la postura rígida, contraria al acuerdo (quizás explicable), del arrendador, va a quedar trasladada y diferida a la decisión que, en aplicación e interpretación de la normativa legal y jurisprudencial actualmente existente, adopten al respecto nuestros Tribunales en el enjuiciamiento del caso concreto.

Como en otras controversias y conflictos –que el Real Decreto-ley 11/2020 de no haber guardado silencio, en el caso podría haber reducido sensiblemente o incluso evitado-, serán los Tribunales de Justicia los que dirán si dichas potenciales actuaciones de los arrendatarios de locales de negocio, en particular los afectados por el cierre del establecimiento, ante la imposibilidad o grave dificultad de lograr un acuerdo con sus arrendadores, gozaban o no de amparo legal, quedando encima de la mesa para resolverlo, en el caso que se someta a enjuiciamiento y en exégesis del contrato suscrito, instituciones tales como la llamada cláusula “rebus sic stantibus” o incluso la consideración del cierre del establecimiento arrendado como causa de fuerza mayor, sin olvidar la posible aplicación analógica de la legislación arrendaticia que, en situaciones en las que por causa ajena al arrendatario éste no puede gozar temporalmente de la cosa arrendada, contempla el derecho del mismo a la suspensión entretanto del contrato (por obras del arrendador o acordadas por autoridad competente que hagan “inhabitable” la vivienda arrendada, art. 26 de la vigente LAU de 1994, aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda por remisión del art. 30).