A raíz de las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024 – números 1232/2024 y 1233/2024- las comunidades de propietarios podrán acordar la prohibición de alquiler vacacional en su finca.

El Alto Tribunal ha corregido la disparidad de criterios que hasta la fecha existían entre diferentes Audiencias Provicinciales, donde algunas establecían que para acordar la prohibición bastaba con un quorum de 3/5 mientras que otras entendían que se necesitaba unanimidad para acordar esta prohibición. Así, a resultas de estas dos Sentencias, en la Junta de propietarios donde se trate la prohibición del alquiler vacacional se podrá acordar dicha prohibición por mayoría simple de los presentes y, posteriormente, acudir al voto presunto del ausente para valorar si transcurridos los 30 días del voto del ausente se alcanzan los 3/5 que establecería la prohibición de alquiler vacacional.

Una vez adoptado el acuerdo, hay que determinar el alcance del mismo. En este sentido, reseñar que que el acuerdo de prohibición de alquiler vacacional obtenido en Junta de propietarios por 3/5 de quórum no afectaría a los propietarios que ya tuviesen una licencia otorgada por la administración para alquiler vacaional; simpre y cuando, su situación esté en regla (es decir, inscritos en la administración, cuenten con la licencia correspondiente, y estén dados de alta en el sistema). Sí afectaría por el contrario, y quedaría prohibida esta actividad, a los propietarios que a partir de la adopción del acuerdo quisieran obtener una licencia.

En resumidas cuentas, la comunidad no podrá adoptar acuerdos que afecten el alquiler vacacional de los comuneros que ya vienen ejerciendo el alquiler vacacional – no así, respecto de los propietarios que ofrecían alquiler vacacional de forma irregular, sin licencias y, ni dados de alta en el registro a los que sí les afectaría la prohibición.

Teniendo en cuenta estas circunstancias, ¿qué opciones tienen las comunidades de propietarios en los que algún comunero ya viene ejerciendo la actividad de alquiler vacional de forma legal?

En primer lugar, recordemos que las licencias de alquiler vacacional dependen de la administración competente, por lo que en el caso de no renovación de la licencia o que la adminsitración restrinja el alquiler vacional en una zona determinada, en esos casos sí que sería eficaz la prohibición acordada en Junta; por lo que a esos propietarios cuando no les renueven la licencia o se la retiren, ya quedarán afectados para siempre por el acuerdo de prohibición adoptado en la comunidad de propietarios.

En segundo lugar, para aquellos comuneros que ya cuenten con una licencia para alquiler vacional antes de la adopción del acuerdo de prohibición, se les puede exigir que cumplan con una serie de normas de régimen interno de ejercicio de alquiler vacacional. Esto implica que, por mucho que cuenten con licencia, esta actividad se puede ver limitada por normas de conviviencia, requerimiento de los arrendadores cuando sus vecinos molesten o advertencias de isntar la acción de cesación si no se atienden a los requerimientos. Estas normas afectarán a todos los comuneros, ya que son aplicables a todos los propietarios.

Por este motivo, si bien el acuerdo de prohibición de alquiler vacional no es aplicable a los que ya tuvieren con anterioridad una licencia en regla obtenida por parte de la administración correspondiente, se puede limitar el contenido de ésta adoptandose por parte de la comunidad de propietarios una serie de normas de uso interno para que en caso de incumplimiento, se pueda ejercitar posteriormente una acción judicial de cesación del destino a alquiler vacacional.

Igualmente, es importante destacar, que el acuerdo de prohibición de alquiler vacacional, para que tenga efectos frente a adquirentes posteriores deberá inscribirse en el registro de la propiedad y ser objeto de modificación estatutaria.

En resumen, para poder prohibir el alquiler vacacional en una comunidad de propietarios, es preciso que se adopte el acuerdo en Junta de propietarios, incluyendo en el orden del día la medida de prohibición, teniéndose que adoptar el acuerdo por mayoría simple de los presentes y contar con el voto presunto del ausente. Posteriomente tras la adopción del acuerdo, es preciso que se modifiquen los estatutos de la comunidad y el acuerdo sea inscrito el Registro de la Propiedad para que sea eficaz frente a los nuevos adquirientes.

En cualquier caso, si tiene dudas sobre cómo adoptar el acuerdo y sus particularidades, es preciso que acuda a un especialista en la materia para que puedan asesorale correctamente.

Si está enfrentando conflictos relacionados con las recientes sentencias del Tribunal Supremo (1232/2024 y 1233/2024) sobre la prohibición del alquiler vacacional en comunidades de propietarios, donde ahora se requiere un quórum de 3/5 para su aprobación, es fundamental contar con asesoramiento legal especializado. En Navas & Cusí, nuestro equipo de abogados inmobiliarios puede guiarle tanto en el proceso de adopción de acuerdos y su inscripción en el Registro de la Propiedad, como en la defensa de sus derechos si ya cuenta con una licencia de alquiler vacacional o si desea proteger sus intereses como propietario ante estas nuevas disposiciones legales.