La segunda parte de este artículo dedicado a la regulación de las cantidades entregadas a cuenta tal y como actualmente figura recogido en el Proyecto de Ley sobre el Derecho a la Vivienda, se centra fundamentalmente en la información y contenido obligatorio que el promotor debe incluir tanto en la publicidad que elabore sobre la promoción como en los respectivos contratos de compraventa. También abordaremos el supuesto más enojoso para los adquirentes consistente en la ejecución de las garantías (aval o seguro de caución) si finalmente el promotor no inicia o no llega a entregar las viviendas.

A.-) Información a incluir en la publicidad que efectúe el promotor:

La publicidad vincula al promotor inmobiliario. Esta afirmación deriva de la propia jurisprudencia existente al respecto. Reforzando este extremo, el futuro texto incluye un precepto en el que se recoge que en la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta antes de iniciarse las obras o durante la construcción de las mismas, será obligatorio hacer constar que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos de la nueva normativa haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista que garantice las cantidades entregadas por los compradores así como la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habrán de ingresarse las referidas cantidades.

El contenido es idéntico al actualmente existente en la Disposición Adicional Primera, apartado Seis, de la Ley de Ordenación de la Edificación. Sobre el papel estas menciones en la publicidad parecen plausibles pero en la práctica se ha visto reiteradamente que esa declaración del promotor al cumplimiento de los requisitos legales por parte del promotor no equivale en modo alguno a que realmente el contrato se adapte a las exigencias legales. Son muchos los procedimientos que todavía hoy se siguen en materia de consumo por vulnerar los promotores estas disposiciones, teniendo en cuenta además la estrecha relación existente con la normativa protectora de los derechos de los consumidores y usuarios. Lamentablemente siguen viéndose contratos de compraventa de viviendas sobre plano con gran cantidad de cláusulas abusivas, las cuales, como sabemos, son nulas de pleno derecho y han de tenerse por no puestas.

Los compradores acudimos ciegos a la promotora al interesarnos una determinada vivienda y, las más de las veces, suscribimos contratos en los que somos conscientes de la existencia de cláusulas abusivas o que vulneran abiertamente la normativa vigente pero “tragamos” seducidos por el deseo de comprar la casa que nos ofrecen. Craso error por el que todos pasamos y que cuando surgen los problemas nos provoca grandes dolores de cabeza.

B.-) Información que el promotor está obligado a incluir en los contratos de compraventa:

Al igual que en el apartado anterior, el contenido es idéntico al existente en la Disposición Adicional Primera, apartado Tres, de la Ley de Ordenación de la Edificación, en este caso con una única variación. En el nuevo texto se reproduce que en los contratos de compraventa de viviendas en construcción el promotor deberá hacer constar expresamente:

1. Que se obliga a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos que resulten de aplicación, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o se termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la licencia de primera ocupación.
2. La referencia al contrato de seguro de caución o aval que garantiza la devolución de las cantidades a cuenta entregadas por el adquirente.
3. La designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual el comprador ingresará las cantidades a cuenta que se hayan establecido contractualmente.

A lo anterior debe añadirse que cuando se firme el contrato, el promotor tiene que entregar al comprador el contrato de seguro o aval que acredite que se garantiza de forma individual la cantidad entregada.

La novedad en el Proyecto de Ley estriba en el hecho de que en el texto del contrato de compraventa, el promotor no podrá contemplar la rescisión del mismo por el hecho de que el comprador únicamente no atienda pagos parciales, si éstos no se han reclamado previamente mediante un requerimiento al comprador para que pague las cantidades adeudadas en el que se hará constar un plazo para ello pero nunca inferior a treinta días.

Por lo demás y como es práctica habitual, una vez que el promotor obtiene la licencia de primera ocupación, en el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa, el comprador devolverá al primero el documento de aval o de seguro de caución entregado para que proceda a su cancelación.

C.-) ¿Pero qué sucede si la vivienda no se inicia o no se llega a entregar?:

De forma idéntica a la normativa actual, el nuevo texto dispone que si la construcción no se hubiera iniciado o no hubiera sido entregada a los compradores, éstos tendrán la opción entre rescindir el contrato (devolviéndoles el promotor las cantidades entregadas a cuenta junto con los impuestos aplicables y el interés legal del dinero) o bien podrán conceder al promotor una prórroga que se hará constar en una cláusula adicional al contrato en el que se establezca el nuevo plazo para la terminación y entrega de la vivienda.

Llegados a este punto nos encontramos con las famosas adendas que los promotores quieren que firmen los compradores, estableciendo una nueva fecha de entrega pero aprovechando las mismas para intentar quedar exonerados de indemnizar daños y perjuicios por el retraso.

D.-) Infracciones y sanciones a imponer al promotor:

Se considera que infringir lo dispuesto en la nueva normativa es una infracción en materia de consumo y habrá que atenderse a lo dispuesto en las normas protectoras de los intereses de los consumidores y usuarios a nivel estatal y autonómico, además de las competencias que pueda tener en esta materia la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de vulnerarse disposiciones relativas a las garantías.

En el supuesto de que el promotor no cumpla con la obligación de constituir un seguro de caución o un aval en garantía de las cantidades entregadas a cuenta puede ser sancionado con multa de hasta el 25% de las cantidades que han quedado sin garantizar o la sanción que prevea la normativa autonómica.