Recientemente, el Congreso de Ministros ha aprobado para su remisión a las Cortes Generales el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. En el presente artículo nos vamos a centrar en las previsiones que dicho texto recoge en relación con las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción y, en concreto, en las obligaciones que se señalan para el promotor inmobiliario y en los requisitos que deben cumplir las garantías de las citadas cantidades.

Realmente el Proyecto de Ley tiene poco de novedad y lo que se hace es copiar casi literalmente (a excepción de lo que comentaremos) el texto de la actual Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación y trasladarlo al mismo.

A. Obligaciones de los promotores inmobiliarios

Los promotores (incluyéndose en este concepto cuando se edifique mediante sociedad cooperativa o comunidades de propietarios), están obligados a cumplir las siguientes condiciones:

1.  Deben garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los compradores más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras o mediante aval solidario emitido por entidades de financieras o de crédito debidamente autorizadas para operar en España, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
2.  Los promotores deben percibir las cantidades de los compradores a través de entidades de crédito, depositándose las mismas en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Las entidades de crédito deberán exigir el seguro de caución o el aval anteriormente comentados para abrir esas cuentas o depósitos, incurriendo en responsabilidad en caso contrario.
3. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidas las  anteriores a la licencia de obra, los impuestos aplicables, más el interés general del dinero, sin que en las pólizas puedan fijarse cantidades máximas inferiores. Aquí señalamos una de las novedades que puede traer el futuro texto legal una vez aprobado pues con la normativa actualmente en vigor, el promotor solo está obligado a garantizar las cantidades de los compradores desde que ha obtenido la licencia de obras y ahora se prevé que se garanticen también las sumas entregadas con anterioridad, lo que redunda en beneficio de los adquirentes.

B. Requisitos del seguro de caución entregado en garantía

Los seguros de caución deberán cumplir los siguientes requisitos:

1.   Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales. En cualquier caso, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es pacífica en el sentido de considerar suficiente para la garantía pretendida la póliza colectiva que haya podido suscribir el promotor. Hubiera sido un buen momento para acomodar la norma a la jurisprudencia imperante.
2.   La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha de la entrega de la vivienda por el promotor.
3.   El tomador del seguro será el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión  a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente. Por su parte, el asegurado será el comprador o compradores que figuren en el contrato de compraventa.
4.   El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el   tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.
5.   La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor  podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga. Se pierde una nueva oportunidad para no dejar al albur del promotor el garantizar las cantidades entregadas por los compradores, precisamente en el momento más crítico, esto es, cuando parece que la construcción ha finalizado, pudiendo sobrevenir dificultades que dejen desamparados a los adquirentes.
6.   La entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos     del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.
7.   En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y éste en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. El asegurador, por su parte, deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.
8.   En ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.
9.   El asegurador podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan a éstos.
10.   En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

C. Requisitos del aval entregado en garantía

En el caso de que se entreguen avales en garantía, deberán cumplirlos siguientes requisitos:

1.   El aval deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha de la entrega de la vivienda por el promotor.
2.   En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.
3.   Transcurrido un plazo de cuatro años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato      y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval. En este caso, el Proyecto de Ley establece el plazo de cuatro años frente a los dos años de la norma vigente en la actualidad.

Seguiremos en próximos artículos diseccionando en próximos artículos el Proyecto de Ley en lo relativo a la normativa conectada a la compraventa de viviendas sobre plano o en construcción en aras de dotar al consumidor inmobiliario de cuanta información resulte relevante y redunde en su mejor protección.

Ver segunda parte

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