• Hay clientes que llevan años pagando religiosamente su cuota y que siguen adeudando prácticamente todo el préstamo o que, incluso, adeudan más de lo que el banco les prestó en su día
• La comprensibilidad real del producto que se contrata y los riegos que el cliente asume es imprescindible para que la comercialización del producto sea adecuada y conforme a la normativa de nuestro país

La hipoteca multidivisa se caracteriza por dos elementos principales. Primero, que el capital prestado por la entidad no son euros sino una divisa extranjera (yenes, francos suizos y dólares australiano son los más habituales). Esta moneda es modificable bajo un coste predeterminado en las cláusulas del préstamo hipotecario. Segundo, que el tipo al que se referencia el préstamo hipotecario no es el Euribor o el IRPH de Entidades sino que se referencian, al LIBOR (London InterBank Offered Rate, por sus siglas en inglés) es el tipo interbancario de oferta de Londres, basado en las tasas de interés a la cual los bancos ofrecen fondos no asegurados a otros bancos en el mercado monetario mayorista o el mercado interbancario.

El problema con las hipotecas multidivisa reside en la desinformación del cliente. La banca ofertaba una cuota muy baja y atractiva para el consumidor y éste, desconocedor absoluto de la fluctuación de los tipos de cambio de la divisa seleccionada, no comprendía que debía estar muy atento a los mercados para advertir cuándo debía cambiar de moneda y, consecuentemente, de tipo de interés de referencia, para que la hipoteca siguiera siendo rentable para sus intereses.

“Cuando la moneda seleccionada se revaloriza frente al euro, el tipo de interés aumenta y la hipoteca deja de ser barata para pasar a ser tan cara que prácticamente no se amortiza capital. Por esa razón hay clientes que llevan años pagando religiosamente su cuota y que siguen adeudando prácticamente todo el préstamo o que, incluso, adeudan más de lo que el banco les prestó en su día”,afirma Estel Romero, abogada especialista en Derecho Bancario de Sanahuja Miranda.

En este sentido, y dados los muchos casos en los que se ha producido una situación similar, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado que las hipotecas multidivisa comercializadas por las instituciones financieras sólo serán válidas si la entidad financiera facilitó información suficiente para que el consumidor pueda tomar decisiones fundadas y prudentes a la hora de contratar.

En estos momentos, España está a la espera de una nueva Sentencia del Tribunal Supremo (que debería ser contundente) respecto a la abusividad de las cláusulas de opción multidivisa de las hipotecas, tras la sentencia del TJUE que dilapida cualquier resquicio de duda que existiera, condenando a las hipotecas multidivisa a ser el nuevo objetivo a abatir mediante las demandas ante los tribunales por parte de los consumidores. Así, la reciente Sentencia de la sala segunda del TJUE de 20 de septiembre de 2017, relativa al asunto C-186/16, declara con firmeza que la opción multidivisa ha de ser examinada por los jueces nacionales en cuanto a su posible abusividad, en virtud de lo establecido por la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

Concluye la sentencia que la cláusula multidivisa debe ser redactada de manera clara y comprensible, lo que obliga también a que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, todo ello con independencia de que estemos frente a un “elemento esencial del contrato”.

Así pues, el texto del contrato hipotecario debe cumplir con los siguientes requisitos de claridad y comprensión:

• Los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso deberán permitir evaluar al cliente el coste total de su préstamo.
• La posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa del préstamo. Mostrando la evolución histórica de las divisas y haciendo hincapié en el carácter voluble del mercado.
• Los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio.
• La apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.
• Los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera, sobre todo en el supuesto de que el prestatario no perciba sus ingresos en esa divisa