1.- Planteamiento
1.1.- Situación
1.2.- El comodato de vivienda
2.- Regulación
2.1.- Regulación legal del comodato
2.2.- El precario carece de regulación legal
2.3.- Regulación en el contrato
3.- Conclusión
1.- Planteamiento
1.1.- Situación
Es frecuente, sobre todo entre padres e hijos o abuelos y nietos, la cesión de uso, de una vivienda de la propiedad del cedente, para que el beneficiario la use sin pagar cantidad alguna, salvo ciertos gastos.
Lo habitual es que este tipo de cesión de vivienda habitual se circunscriba al círculo de máxima confianza (familia, amigos, empleados, vecinos), por la gratuidad y para evitar el riesgo de que el beneficiario permanezca en la vivienda después de cumplido el plazo o finalidad de la cesión. Pero podría ser útil a cualquier persona tanto en situaciones de larga duración (i.e. independencia de los hijos) o coyunturales o más limitadas en el tiempo (i.e. acuerdo previo a la disolución del matrimonio, una reforma en la vivienda propia).
Actualmente, también es común que se pacte entre comprador y vendedor de una vivienda, para que el comprador pueda hacer uso anticipado de la misma antes de adquirir la propiedad, es decir una vez suscrito el contrato privado de compraventa, pero antes de la firma de la escritura pública, (i.e. porque le comprador precisa ocupar la vivienda urgentemente, pero todavía no ha obtenido la financiación).
1.2.- El comodato de vivienda
El comodato de vivienda es una clase de préstamo, sujeto al régimen jurídico regulado en el Código Civil y lo acordado por las partes.
Como decíamos al inicio se trata de un contrato unilateral y esencialmente gratuito, sin perjuicio del derecho de reembolso de los gastos del inmueble que las partes determinen. Por ello en el caso de pactarse un precio no será comodato sino una cesión temporal de uso a título oneroso.
El comodato es distinto del precario, puesto que no es una simple situación posesoria consentida, sino que constituye un contrato, aunque gratuito, pero normalmente sujeto a plazo y, por tanto, no libremente revocable por el cedente de la vivienda.
El comodato no es un derecho real, ni es un derecho de usufructo, ni de habitación, es un préstamo de un inmueble, de carácter obligacional derivado de un contrato, que no da derecho al beneficiario a explotar el inmueble (i.e arrendarlo). Tampoco es un arrendamiento (ni de los sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni de los sujetos al Código Civil), pues no se satisface renta.
2.- Regulación
2.1.- Regulación legal del comodato
El contrato de comodato se regula en Código Civil, que lo configura como contrato gratuito, unilateral, de duración temporal. Si hay precio no es comodato.
El usuario de la vivienda (comodatario) tiene derecho a usar la cosa conforme a lo pactado, pero, igualmente tiene una serie de obligaciones. Restituir la cosa al término del contrato, en las mismas condiciones en las que se le entregó y para ello usar la cosa y conservarla adecuadamente. Dado el carácter gratuito está obligado a satisfacer los gastos ordinarios necesarios para el uso y conservación de la cosa. La responsabilidad si los comodatarios son varios, es solidaria salvo pacto en contrario.
El propietario (comodante) tiene que respetar el plazo para el que se prestó y abonar los gastos extraordinarios de conservación. Cabe pactar que ciertos gastos vinculados a la propiedad de vivienda (i.e. el IBI, tasa de basuras) correspondan al comodatario.
El comodato se extingue cuando concluye el uso llega el término final, por o fallecimiento del comodatario (normalmente se otorga en consideración a la persona comodataria), pero también cuando el comodante reclama la cosa teniendo urgente necesidad de ella. Además, como en cualquier otro contrato por el incumplimiento de las obligaciones que incumben al comodatario, como la falta de adecuada conservación.
2.2.- El precario carece de regulación legal
El precario es una situación posesoria “sin título”, gratuita y tolerada por el dueño, que puede decidir poner fin en cualquier momento, sin necesidad de una causa, por su sola voluntad y puede igualmente hacer uso de la acciones procesales para poner fin a esa posesión cuando deja de estar tolerada.
Además de las situaciones de precario en el seno de la familia o círculo de confianza, cabe que el vendedor de una vivienda, tras el otorgamiento de escritura, solicite al comprador nuevo propietario permanecer en la vivienda vendida por retraso en la entrada a la nueva vivienda.
Este acuerdo, sea gratuito (precario) o remunerado (cesión de uso) deberá suscribirse por escrito (i.e haciéndolo constar en la escritura de compraventa) y estableciendo plazo máximo y penalizaciones a pagar por cada día de retraso.
2.3.- Regulación en el contrato
En todo caso, aunque el comodato este regulado en la Ley (no el precario o la cesión onerosa de uso) es importante suscribir el oportuno contrato, aunque no exista precio. Con ello se podrá probar la voluntad de las partes y evitar conflictos, dejando clara las reglas de juego.
El contrato regulará las cuestiones potencialmente más conflictivas, con un nivel de detalle y exigencia que dependerán del grado de “confianza” entre las partes. Entre estas cuestiona a regular cuidadosamente:
(a) duración máxima del contrato (no es necesario en caso de precario), el uso a que se destinará y el motivo que ha llevado al cedente de la vivienda a ceder la misma (i.e relación con la beneficiaria y deseo de ayuda) de modo que pueda facilitar la extinción del contrato cuando desaparezca la causa de la cesión;
(b) gastos que deberá asumir el usuario (gastos de comunidad o IBI);
(c) obligaciones y prohibiciones en orden a la conservación y buen uso del inmueble y su equipamiento (reparaciones, obras menores);
(d) finalización del contrato (plazo para abandonar la vivienda) y deberes al abandonar el inmueble (limpieza, pintura) o penalizaciones por retraso en la devolución.
3.- Conclusión
La cesión del uso de vivienda, ya sea con o sin precio puede ser muy útil para situaciones familiares o de otra índole en que el propietario desea permitir que alguien utilice su vivienda de manera temporal. Es preciso que ambas partes tengan claro si están en qué relación jurídica les une y cuáles son sus derechos y obligaciones.
Incluso entre familiares, la cesión de uso de una vivienda y su finalización pueden dar lugar a conflictos, que son mucho menos habituales cuando el acuerdo se pacta por escrito y se regula adecuadamente.
Además, si el cedente no obtiene ninguna contraprestación económica por la cesión, servirá para acreditar ante la Administración Tributaria que no se reciben rentas.
La Ley del Impuesto sobre la Renta establece una presunción de onerosidad (que ha existido precio), pero si no existió (comodato o precario) esa presunción puede destruirse mediante el contrato o escritura pública. El cedente tributará solo por el rendimiento presunto de viviendas a disposición de sus propietarios, es decir del mismo modo que tributaria una segunda residencia u otra vivienda que no es la habitual del propietario.
