Cuando un propietario interpone una demanda de desahucio por impago de alquiler, el inquilino posee el derecho a enervar, es decir, a pagar y poder seguir en la vivienda o local arrendado.

Eso sí, podrá hacerlo siempre y cuando no haya perdido previamente ese derecho.

Vamos a ver en este artículo quién debe pagar las costas judiciales por desahucio cuando existe esta enervación.

QUÉ ES LA ENERVACIÓN

Enervar la acción de desahucio es el acto por el cual el inquilino demandado detiene los efectos de la demanda mediante el pago enervador. O, en otras palabras, es cuando el propietario que ha puesto una demanda de desahucio por impago, no puede desahuciar al inquilino porque éste ha pagado la deuda.

CUÁNDO SE ENTIENDE BIEN HECHA LA ENERVACIÓN

Este es un punto muy importante, ya que muchos inquilinos piensan que enervar es pagar la deuda que pone en la reclamación.

Pero esto no es así.

Debido a que normalmente una demanda de desahucio se pone reclamando la deuda existente hasta ese momento más la deuda que se vaya acumulando a lo largo del proceso, enervar es pagar la deuda que aparece en la demanda más toda la deuda que se haya generado con posterioridad.

Por tanto, si el inquilino paga solo la deuda que aparece en la demanda, pero no paga el resto de la deuda que se haya generado desde que se puso la reclamación, entonces no habrá enervado.

Es decir, se enerva cuando quedan cero euros de deuda.

CUÁNDO SE PUEDE ENERVAR Y CUÁNDO NO

Antes de adentrarnos en los detalles del pago de las costas judiciales por desahucio en caso de enervación, te voy a explicar cuándo es posible enervar.

Como te comenté al principio, la norma general es que el inquilino pueda solicitar la enervación. Basta con pagar la deuda que consta en la demanda más la que se ha generado con posterioridad.

Pero, hay dos casos en que el inquilino no podrá enervar, y son los siguientes:

• Cuando ya ha enervado con anterioridad en otro proceso de desahucio (con el mismo contrato de arrendamiento).
• Cuando el propietario le ha reclamado la deuda por burofax o por otro medio fehaciente y han transcurrido 30 días y el inquilino no ha pagado toda la deuda.

QUÉ PASA CUANDO EL INQUILINO DICE QUE HA ENERVADO

Cuando el inquilino que ha recibido una demanda de desahucio contesta diciendo que ha enervado, el juzgado pregunta al propietario si eso es cierto.

En caso de que el propietario responda confirmándolo, el juzgado emitirá un decreto dando por terminado el proceso. En ese decreto menciona que el contrato de arrendamiento sigue en vigor y que el inquilino ha enervado, condenando al inquilino a pagar las costas del proceso.

En caso de que el propietario conteste diciendo que efectivamente el inquilino ha pagado pero no ha sido toda la deuda, entonces tendrá que celebrarse un juicio para que el juez pueda ver si efectivamente el inquilino ha enervado (ha pagado toda la deuda) o si no ha enervado (solo ha pagado una parte de la deuda o, ninguna).

Y ante esta última situación, el proceso no termina mediante decreto, sino con una sentencia, que dirá si el inquilino ha enervado (en cuyo caso no se le desahuciar) o si sí ha enervado (en cuyo caso no se le desahuciar). Y en ambos casos, por lo general, se condenará al inquilino a pagar las costas judiciales por desahucio.

LA CONDENA EN COSTAS AL INQUILINO CUANDO HAY ENERVACIÓN

Tenemos que partir de la base de que prácticamente siempre se condena al inquilino a pagar las costas del proceso (salvo el caso en que el inquilino gana el juicio).

Por tanto, cuando el inquilino ha enervado (en realidad el propietario ha ganado, pero el inquilino tiene derecho a enervar por ley) el sistema dice que debe ser condenado a pagar las costas del procedimiento. Así lo dice el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y ello porque ha sido el incumplimiento del inquilino (no pagar la renta) el que ha obligado al propietario a poner la demanda (y a gastarse un dinero), y es de justicia que el propietario pueda recuperar ese dinero. Por eso se suele condenar al inquilino a abonar las costas judiciales por desahucio.

QUÉ SON LAS COSTAS

En un proceso de desahucio las costas son lo que las partes se han gastado en dicho proceso. Como en un desahucio por impago de alquiler es el propietario quien pone la demanda, resulta que las costas son los honorarios de abogado y de procurador que ha contratado el propietario.

Y a esos gastos se pueden añadir otros como, por ejemplo, los gastos de cerrajero.

Sin embargo, esto es la teoría, pero la práctica es muy distinta. Y es que, resulta que muchas veces el inquilino que enerva ha pleiteado con justicia gratuita. Y en esos casos la Ley dice que el inquilino está exento de pagar las costas durante tres años y, después, solo si ha venido a mejor fortuna.

Por tanto, en la práctica, cuando un inquilino ha pleiteado con justicia gratuita y enerva, es complicado que el propietario pueda exigirle las costas judiciales por desahucio, con lo que al final el inquilino sigue en la vivienda y el primero no recupera las costas del proceso.