En el mundo de las herencias suelen generarse muchas tensiones, sobre todo, cuando alguno de los herederos se niega a tener algo en común con otro de los beneficiarios.

Aquí entra en juego el término “actio communi dividundo”, o la división de la cosa común, de la que ya hemos hablado en varias ocasiones.

Y este proceso mediante el cual los bienes y propiedades que forman parte de una herencia se distribuyen entre los herederos y se disuelve esa comunidad hereditaria, ¿Es igual en todas las comunidades autonómicas?

Pues seguro que muchos piensan que sí, pero existen ciertas diferencias en algunas regiones. Y, por ello, en este artículo me voy a centrar en la división de la cosa común en Cataluña.

En otras publicaciones ya os he hablado del problema de los proindivisos, pero voy a detenerme brevemente en este concepto para que puedas entender las especialidades a la hora de dividir los bienes comunes en la comunidad catalana.

PROINDIVISO O COMUNIDAD DE BIENES

Ya sabes que se da un proindiviso (o la cosa común) cuando un bien pertenece a varias personas. Eso quiere decir que cada una de ellas tiene una cuota sobre dicho bien.

Es una situación muy habitual al repartir una herencia, ya que es una práctica común el adjudicar el mismo bien a los diferentes herederos, a cada uno una parte de ese bien.

Por ejemplo: un padre que, al fallecer, deja a sus tres hijos la vivienda en la que reside, y a los tres hijos se adjudican esa vivienda por terceras partes. Estaría constituyéndose una comunidad de bienes o un proindiviso entre los 3 hermanos.

LEGISLACIÓN APLICABLE SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL

En general, en el territorio común, esta figura está descrita en el artículo 392 del Código Civil: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Sin embargo, te quiero recordar que hay diferentes territorios españoles que los rige su propia legislación civil y, entre ellos, está Cataluña.

LEGISLACIÓN CATALANA PARA LOS BIENES COMUNES

La comunidad de bienes o comunidad ordinaria indivisa, como lo denomina la legislación catalana, se regula en el artículo 552 de su “Código Civil”.

Evidentemente, al tener una legislación especial, la regulación no es la misma que en el resto de España, pero no vamos a analizar las diferencias de las legislaciones respecto de cómo funciona una comunidad de bienes. Solamente y a grandes rasgos, lo que difiere en el procedimiento de división de la cosa común en Cataluña.

ENAJENACIÓN POR UN COMUNERO Y OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR

Cuando un comunero no está a gusto en una comunidad de bienes, muchas veces se plantea vender su cuota a un tercero. Existe una diferencia principal que hay que tener en cuenta:

• La legislación catalana (a diferencia del Código Civil) obliga a ese comunero que quiere vender su parte a comunicar su intención al resto de comuneros, los cuales tendrán derecho de tanteo y retracto sobre esa transmisión.
  Esta regulación evita juicios de división de la cosa común en Cataluña, ya que cualquier comunero, ante la venta, puede quedarse con la porción que haría entrar a un extraño en la comunidad de bienes, y evita que se pueda interponer, por ese tercero, la acción judicial.
• En el territorio común no hay obligación de comunicar la venta y, lo normal, es que el resto de comuneros, ante la venta de una cuota, no se enteren de la transmisión y no puedan acudir al derecho de retracto de comuneros. Este plazo, además es muy breve: 9 días conforme el artículo 1.524 del Código Civil.

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO DEL COMUNERO

El derecho de tanteo se podrá ejercer durante el mes siguiente a la notificación, en la que debe constar la decisión de la enajenación y las circunstancias de la transmisión, especialmente el precio.

Si no se notifica esa intención o, se modifican las circunstancias o el precio, existirá un derecho de retracto por un periodo de 3 meses desde que los comuneros conozcan las circunstancias de la venta.

Si bien está así regulado en el Código Civil catalán, se puede pactar la renuncia a estos derechos de tanteo y retracto.

OTROS DETALLES DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN EN CATALUÑA

En otro artículo os hablamos de la forma de la división de la cosa común en la legislación común, al igual que os comentamos cuál era el procedimiento judicial para solicitar la división judicial de la cosa común.

Ahora me voy a enfocar más en la legislación catalana.

CUESTIONES COMUNES CON EL DERECHO COMÚN

Como es normal, existen muchas similitudes entre el procedimiento del derecho común y el derecho catalán:

• Ningún comunero está obligado a permanecer en una comunidad de bienes si no quiere hacerlo. No obstante, se puede pactar la indivisión durante un plazo que, en ambas licitaciones, no puede ser superior a 10 años.
• Sin perjuicio de esa limitación, en ambas legislaciones cualquier comunero está capacitado para instar una demanda de división de cosa común.
• Igualmente, en ambas legislaciones se prevé la posibilidad de que esta acción no finalice en una subasta cuando, por ejemplo, estemos ante un inmueble que puede ser dividido en división horizontal. En este caso, se dividirá de esta forma y no mediante subasta.

PECULIARIDADES DE LA LEGISLACIÓN CATALANA

Sin embargo, la división de la cosa común en Cataluña presenta ciertas peculiaridades que resultan muy interesantes desde un punto de vista práctico para evitar abusos en esta región.

Estas peculiaridades no afectan solo a la forma de finalización de la acción de división de cosa común, sino que, incluso, establece ciertas limitaciones.

Por ejemplo, en el artículo 552-10.3 se prevé la posibilidad de que el juez pueda establecer una indivisión por un plazo no superior a 5 años cuando algún menor incapaz sea cotitular: “si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años”.

Mientras, desde el punto de vista de la extinción del condominio, se pueden destacar los siguientes extremos:

Existencia de copropietarios de pequeñas cuotas

Es muy habitual encontrarse con condominios, en los que un comunero que sea propietario de una cuota muy pequeña y tensione mucho la relación, puesto que para poder vender el bien objeto de copropiedad es necesaria la unanimidad: “o venden todos o no se vende”.

Sin embargo, en la legislación catalana han saldado ese problema, cuando uno de los cotitulares es propietario de más del 80% del inmueble.

En este supuesto, puede exigir al resto de comuneros, que entre todos no tienen más de un 20%, que le transmitan ese porcentaje (inferior al 20%) por el precio que resulte de una tasación.

La subasta es la última opción

En el supuesto de una comunidad indivisible o que desmerezca mucho por la división, el artículo 1062 del Código Civil establece que el inmueble será subastado si lo pide cualquiera de los comuneros.

Sin embargo, para la legislación catalana la subasta es la última opción, ya que antes de ello, se le concede a cualquiera de las partes que opten a quedárselo por el precio de tasación.

De hecho, el artículo 552-11 establece el orden de preferencia para que se queden el inmueble antes de llegar a la subasta:

• El cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo.
• Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor.
• En caso de interés y participación iguales, decide la suerte.

No se entra en una subasta interna, sino que el que tenga interés y tenga preferencia para quedárselo, deberá pagar a los demás el valor pericial de su participación. Solamente, si ninguno de los copropietarios tiene interés, será cuando se acudirá a la subasta

Como puedes comprobar, la división de la cosa común en Cataluña es diferente de la regulada en el Código Civil. No obstante, en el fondo cada procedimiento es diferente y debe ser tratado de una manera individualizada.