• “Las medidas proteccionistas a veces consiguen el efecto contrario, y puede generar que se oferten menos viviendas en alquiler”, avisa Pérez-Pozo, abogada especialista en gestión patrimonial.
• Bufete Pérez-Pozo, que gestiona el patrimonio de más de 1.000 entidades, sólo tuvo que hacer frente a un 1,48% de morosidad media en 2019 gracias a una buena selección de inquilinos y a una resolución eficaz de las incidencias.

En los últimos días de 2019, la Generalitat de Catalunya aprobó un decreto ley de medidas urgentes que obliga a cualquier propietario de más de quince viviendas en la Comunidad Autónoma a ofrecer un alquiler social a determinados colectivos vulnerables. El objetivo es, según explica el Govern, combatir las situaciones de emergencia residencial, aumentar el número de viviendas protegidas en régimen de alquiler y contribuir a la moderación de los precios de los pisos en renta. Pero, una vez se instaure definitivamente la nueva normativa, ¿qué consecuencias puede generar esta medida en el mercado del alquiler?

Para Carmen Pérez-Pozo, CEO y fundadora de Bufete Pérez-Pozo (BPP), “la normativa ayudará a dar viviendas sociales a colectivos vulnerables a cargo de los propietarios particulares, pero no creo que incida en el nivel de morosidad. En cualquier caso, perjudicará a los propietarios, que seguirán asumiendo todos los gastos de mantenimiento de las propiedades, IBI, gastos de comunidad, etc., y que no por dedicarlas a alquiler social recibirán ningún tipo de compensación o rebaja fiscal”.

Además, la letrada, experta en gestión de patrimonio inmobiliario, asegura que “las medidas proteccionistas o limitantes a veces consiguen el efecto contrario. Los propietarios para compensar las pérdidas de ingresos podrían subir los alquileres de renta libre o podrían dejar de invertir en la construcción o compra de viviendas destinadas al alquiler, en consecuencia, se reduciría la oferta y volverían a subir los precios”.

Entre el año 2000 y 2018, el precio del alquiler y la compraventa de vivienda en Cataluña se duplicó. Esta desigualdad entre ingresos y gastos en las familias ha derivado en la problemática que hoy sacude al mercado residencial catalán. En este sentido, Bufete Pérez-Pozo, que gestiona el patrimonio de más de mil entidades, tuvo que hacer frente a un 1,48% de morosidad en las propiedades que administra y sólo en 3 ocasiones se llegó al desahucio. “Para lograr esta cifra tan baja es indispensable ser muy estrictos con el análisis de solvencia de los inquilinos –apunta Pérez-Pozo–. El pago del alquiler debe ser inferior al 40% de los ingresos, y los ingresos económicos derivados del trabajo deben suponer el 60% del total de los ingresos familiares. De todas formas, trabajamos con personas y, cuando hay problemas económicos, mediamos para conseguir soluciones viables”.

Actualmente, la prevención es un factor fundamental para evitar una situación de morosidad en una propiedad particular. No existe ninguna herramienta o norma que asegure al dueño de una vivienda que no va a toparse con un inquilino que no pague, pero sí hay a disposición de cualquiera que lo solicite un fichero de Inquilinos Morosos (FIM), un registro de morosidad oficial a nivel nacional que contiene todas las incidencias informadas tanto por particulares como por empresas.

Prevenir y fidelizar la relación contractual, resolviendo eficazmente las incidencias y teniendo un trato equitativo con propietarios e inquilinos, son dos factores que se han de tener muy en cuenta para evitar problemas con el pago del alquiler y garantizar la satisfacción del propietario y del inquilino, como sucede con los clientes de BPP.

Soluciones: aumentar el stock de vivienda pública de alquiler

Carmen Perez-Pozo apuntas varias soluciones al problema de acceso a la vivienda de alquiler en Catalunya, pero también en España: “Una de las soluciones más evidentes es el aumento de la oferta, en el que debería tomar partido también la propia Administración, construyendo más vivienda social y no traspasando esa carga a los particulares. Asimismo, otra de las opciones más interesantes reside en promover la reconversión de locales comerciales cerrados en viviendas, así como permitir que las nuevas edificaciones no deban, obligatoriamente, construir locales comerciales en sus bajos”.

Por último, y en tanto en cuanto Barcelona y su área metropolitana se dirige a transformarse en una megalópolis, la mejora del transporte público es una ventaja mayúscula para facilitar el acceso a la vivienda. “Si Barcelona está bien comunicada con las ciudades colindantes, incrementará el interés del mercado por estos municipios, aumentará la oferta y, por tanto, se equilibrarán los precios”, afirma Peréz-Pozo.