Tratando como siempre de abordar la actualidad inmobiliaria desde el punto de vista jurídico, en esta ocasión centramos nuestra atención en dos recientes resoluciones de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de idéntica fecha, 9 de julio pasado, ambas relativas a la responsabilidad de la entidad bancaria en relación a las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcción.

Se trata de dos sentencias sobre supuestos de hecho acontecidos bajo la normativa de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Como es sabido, esta disposición legal quedó derogada el 31 de diciembre de 2015, por la letra a) de la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), introducida por el apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras. No obstante la referida derogación, el escenario actual es prácticamente idéntico al existente con la normativa anterior.

La primera de las sentencias a comentar (sentencia 408/2019) resuelve el típico supuesto de hecho en el que unos compradores de dos viviendas sobre plano (en este caso, dos matrimonios) demandan al promotor y a la entidad bancaria depositaria de las cantidades a fin de que queden resueltos los contratos de compraventa y se proceda a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. El motivo era el abandono de la obra por parte de la promotora, sociedad que estuvo en rebeldía durante la sustanciación del procedimiento judicial. La especialidad que contiene este supuesto de hecho es el relativo a que uno de los matrimonios había entregado 18.000 € a la promotora como anticipo a cuenta y ésta, sin embargo, no sólo no ingresó dicha cantidad en la cuenta especial, ni siquiera lo hizo en una cuenta ordinaria que tenía abierta en la entidad depositaria.

El debate jurídico de la resolución del Tribunal Supremo se centra en determinar si la entidad financiera tiene responsabilidad en virtud de lo establecido en el artículo 1-2ª de la Ley 57/1968, cuyo tenor literal establecía que el promotor, entre otras condiciones, debía cumplir la siguiente: «Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior [aval o seguro de caución]». En otras palabras, la controversia giraba en torno a determinar si la entidad financiera depositaria de los fondos debía responder de los 18.000 € que no fueron ingresados en la cuenta especial sino en otra cuenta de la entidad promotora, precisamente la conectada al préstamo al promotor que le fue concedido por el banco.

Una vez interpuesta la demanda, la sentencia de primera instancia condenó a la promotora pero absolvió al banco. Sin embargo, la Audiencia Provincial sí que condenó a la entidad financiera amparándose básicamente en que no sólo financiaba la promoción de viviendas al haber concedido el préstamo al promotor sino que, además, era perfectamente conocedora de la comercialización y de las consiguientes entregas de dinero de los contratos de compraventa firmados, por lo que pudo y debió conocer que la promotora no ingresaba algunas de esas cantidades al tener en su poder los contratos de compraventa, incluidos los de los demandantes.

La entidad depositaria interpuso recurso de casación con la finalidad de no responder de los reiterados 18.000 €. En su sentencia, el Tribunal Supremo hizo constar la doctrina jurisprudencial que tiene establecida respecto a los ingresos de los compradores en una cuenta del promotor que no reúne el carácter «especial» que le atribuye la Ley y que se concreta en la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». Así lo ha dejado recogido el Alto Tribunal en diferentes resoluciones desde la sentencia del Pleno de 21 de diciembre de 2015, seguida por las de 9 de marzo, 17 de marzo y 24 de junio de 2016; 7 de julio, 18 de julio, 14 de septiembre (Pleno) y 23 de noviembre de 2017 y 28 de febrero y 19 de septiembre de 2018.

La ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella. Siguiendo este criterio, el Tribunal Supremo, aun reconociendo que los comentados 18.000 € fueron abonados por uno de los matrimonios adquirente a la promotora por ser un pago previsto en el contrato, el hecho de no ingresar tal cantidad en la cuenta señalada en el contrato de compraventa (ni en ninguna otra cuenta abierta en la entidad bancaria) hace decaer la responsabilidad de la entidad depositaria al no quedar acreditado que era la avalista a pesar de que la promotora así lo recogiera en el contrato de compraventa. La solución final del Alto Tribunal consiste en restar a 18.000 € a la responsabilidad de la entidad financiera.

La segunda de las sentencias del Tribunal Supremo de fecha 9 de julio (sentencia 411/2019) pone el foco en determinar si existe responsabilidad legal de la entidad de crédito frente a los compradores de viviendas en construcción vendidas por la promotora, respecto a las cantidades anticipadas e ingresadas por un tercero (en este caso una sociedad mercantil) en nombre del comprador y en una cuenta no especial, cuenta perteneciente a otra entidad financiera y que no era la indicada en el contrato de compraventa. Los argumentos de la parte demandante se centran en sostener la responsabilidad de la entidad de crédito en base a la inobservancia del debido deber de control o vigilancia pues siendo su cliente una promotora inmobiliaria debería haber aumentado las cautelas con respecto a las cantidades ingresadas.

En su fallo, el Alto Tribunal, trae a colación por coincidencia fáctica y jurídica la sentencia de 19 de septiembre de 2018 (sentencia 503/2018), resaltando que el artículo 1.2ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de crédito para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso a quienes, como los compradores de este supuesto de hecho, contratan por medio de una sociedad mercantil, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y efectúan los ingresos por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta.