Recientemente, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia en uno de los asuntos que mayor litigiosidad produce dentro del ámbito de la construcción de viviendas sobre plano: la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y el concreto hecho que determina el derecho del comprador a solicitar dicha devolución. Previamente, para situarnos tanto en el marco normativo que afecta a la sentencia que da pie a estas líneas —la Ley 57/1968—, como al existente en la actualidad, haremos una breve síntesis histórica a modo de introducción.

Así las cosas, fruto de varios escándalos muy sonados en la década de los sesenta del pasado siglo (entre ellos el más mediático fue el de “Construcciones Nueva Esperanza”), aprovechando el boom inmobiliario provocado por el trasvase de población del campo a la ciudad, surgió la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La propia Exposición de Motivos de esta disposición legal se hace eco de la delicada situación que motivó su aparición: “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”.

En el artículo 1º.1ª de la Ley 57/1968 se disponía que los promotores debían garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% anual mediante contrato de seguro o aval solidario otorgado por aseguradora autorizada o entidad bancaria, respectivamente, debidamente autorizadas y “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido”. También la devolución se contemplaba para el supuesto de no obtención de la licencia de primera ocupación o de la cédula de habitabilidad.

Junto a lo anterior, el texto legal citado establecía que el promotor debía recibir las cantidades anticipadas a través de una entidad bancaria, donde quedarían depositadas en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos del promotor, pudiendo disponer de las mismas única y exclusivamente para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. En este sentido, sobre la problemática que ha envuelto a esta concreta materia, sin entrar en los pormenores de cada una de las resoluciones, debemos mencionar dos sentencias muy relevantes de la Sala Primera del Tribuna Supremo, que fijan la doctrina jurisprudencial sobre las cantidades entregadas a cuenta bajo el régimen de la Ley 57/1968:

En primer lugar, la sentencia de 13 enero de 2015, cuyo tenor literal, en torno a las obligaciones del promotor en esta materia declara que: “es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir”.

En segundo lugar, la sentencia de 21 diciembre de 2015, sirvió de trampolín para condenar solidariamente a los bancos que no cumplieran con la obligación de exigir al promotor la apertura de la cuenta especial reflejada legalmente. El tenor literal de esta resolución dispone que: “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

La percepción de cantidades anticipadas para la construcción fue recogida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en vigor desde el 6 de mayo de 2.000, manteniendo el régimen de garantías de la Ley 57/1968 con algún matiz. En primer lugar, extiende la prestación de garantía a toda clase de promoción de viviendas, incluyéndose las que se ejecuten en régimen de comunidad de propietarios o de sociedad cooperativa. A su vez, formalmente han de garantizarse las cantidades que se hayan entregado en dinero efectivo así como todas aquellas que consten en un efecto cambiario. Por último, se modificó la cuantía de los intereses a reintegrar en caso de devolución de cantidades, pasando del 6% al interés legal del dinero.

En este marco legal destacamos la sentencia del Tribunal Supremo de 12 septiembre de 2016, fallando a favor de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta cuando existe ocultación por parte del promotor de vicios urbanísticos que desembocarán indefectiblemente en que la construcción no pueda ejecutarse, es decir, que no se llegará a «buen fin». Dicha resolución se expresa en estos términos, fijando como doctrina jurisprudencial que: “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”.

Más tarde, la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modificó el tenor literal de la LOE, estableciendo la expresa derogación de la Ley 57/1968 y exigiendo a los promotores la garantía de las cantidades entregadas a cuenta desde la obtención de la licencia de edificación. Esta normativa entró el vigor el día 1 de enero de 2016 y sigue vigente en la actualidad.

Sentado todo lo anterior, el motivo del presente comentario ha surgido a raíz del conocimiento que hemos tenido de la sentencia del Tribunal Supremo, de 7 de mayo pasado (sentencia nº 255; Ponente: Excmo. Sr. Don Francisco Marín Castán), en la que se resuelve a favor de los compradores de unas viviendas sobre plano en la demanda entablada por ellos frente a la entidad promotora y frente al banco avalista para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, dentro del régimen legal de la Ley 57/1968.

La importancia de esta resolución radica en que el Alto Tribunal aprecia que el banco avalista debe responder, aun en el caso de que la construcción esté finalizada, cuando el promotor no haya cancelado con anterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa las cargas hipotecarias con las que estaban gravadas los inmuebles por un importe superior al precio que quedaba por pagar.

Situémonos, por consiguiente, en los hechos de los que conoció el Tribunal Supremo para dictar la referida sentencia. En primer lugar, en demanda que recayó ante el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Sevilla, los compradores de dos viviendas sobre plano, demandan tanto a la promotora como a la entidad bancaria, solicitando que se les condenara solidariamente a devolver a los adquirentes la cantidad de 30.000 € entregados a cuenta por cada uno de ellos. La cuestión de mayor enjundia del pleito gira en torno a determinar si el banco avalista es responsable solidario junto al promotor respecto de las cantidades anticipadas por los compradores en caso de incumplimiento por el vendedor consistente en no haber levantado con carácter previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, las cargas hipotecarias que gravaban las viviendas por importe superior al precio pendiente de satisfacer.

En concreto, el contrato de compraventa estipulaba que los inmuebles estaban gravados con una hipoteca pero, para el caso de que los compradores no se subrogaran en tales préstamos hipotecarios, la promotora se obligaba a soportar los gastos de su cancelación. De hecho, una vez citados por la vendedora para otorgar la escritura de compraventa, los compradores requirieron a la promotora mediante burofax a fin de que liberase a las fincas de las antedichas cargas hipotecarias. Como consecuencia de subsistir las hipotecas, los adquirentes efectuaron nueva notificación a la entidad promotora solicitando dos días antes de la fecha fijada para escriturar la devolución de los 30.000 € de precio adelantado, reiterando idéntica petición al banco avalista.

El banco demandado se opuso a la demanda argumentando que las obras fueron concluidas en plazo, obteniéndose la licencia de primera ocupación en la fecha convenida contractualmente, supuesto diferente para el cual está regulado el aval bancario expedido. Asimismo, formularon otras excusas, de menor consistencia a nuestro juicio, como interpretar que no existía incumplimiento por la parte vendedora en cuanto a la no liberación de las cargas, deduciéndose de los actos de la parte demandante que no tenían verdadera intención de escriturar.

La demanda fue estimada íntegramente en la instancia en todos sus pedimentos. El Juzgado consideró que la promotora había incumplido con su obligación de entregar las viviendas libres de cargas y que, al llegar la fecha pactada para escriturar, no sólo no compareció a la firma sino que tampoco había levantado unas cargas hipotecarias que superaban el precio restante de los inmuebles. Por tanto, no se está en presencia de un mero retraso en la entrega sino que lo que realmente sucedió fue una alteración del precio. En definitiva, la construcción no llegó a buen fin por un hecho imputable únicamente a la parte vendedora.

La entidad bancaria formuló recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Sevilla, conociendo del mismo la Sección 6ª y fallando en el sentido de estimar el citado recurso, revocando parcialmente la sentencia de instancia respecto a la entidad bancaria. La Sala considera que no puede responder el aval de las cantidades anticipadas ya que la Ley 57/1968 establece que la devolución que garantiza el aval es exclusivamente para los casos en que la construcción no se inicia o no puede producirse la entrega en el término pactado por no haber llegado a buen fin el proceso constructivo o carecer la vivienda de licencia de primera ocupación. El incumplimiento relativo a la liberación de cargas queda fuera del ámbito de esta clase de aval bancario.

No obstante, los compradores no se aquietaron con el fallo de la Audiencia Provincial e interpusieron recurso de casación el cual fue resuelto a su favor en los términos ya especificados de determinar y extender el alcance que tiene el aval bancario. En este sentido, el Tribunal Supremo, se pronuncia al amparo de la doctrina jurisprudencial en la sentencia de 12 de septiembre de 2016, comentada con anterioridad. En base a esta sentencia, la obligación de entrega presenta un doble aspecto: el físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública y un aspecto jurídico, referido al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador.

Idéntica doctrina es de aplicación en el supuesto de hecho de la sentencia de 7 de mayo de 2019 ya que la promotora se obligó a entregar las viviendas libres de cargas. Así, a pesar de que efectivamente en el contrato y en comunicaciones posteriores entre las partes se admitió la posibilidad de que los adquirentes se subrogaran en las hipotecas, en ningún momento aceptaron que tales cargas subsistieran a la hora de otorgar la escritura de compraventa, según queda acreditado documentalmente. A pesar de todo, la parte vendedora pretendió que los compradores acudieran a la firma de la escritura sin liberar a las fincas de una responsabilidad hipotecaria superior al precio que le restaba por percibir de cada uno de los inmuebles. De ahí que el Alto Tribunal concluya: “En definitiva, si el aval garantiza la devolución de los anticipos en caso de falta de terminación de la edificación dentro del plazo pactado, con mayor razón la habrá de garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas. Por tanto, las razones de los compradores para resolver el contrato eran tan poderosas y evidentes que carecen de relevancia alguna las especulaciones de la sentencia recurrida acerca de su voluntad de desvincularse del contrato, pues nadie puede ser obligado a seguir contractualmente vinculado en condiciones más gravosas que las pactadas y, además, directamente relacionadas con el precio de las viviendas al que se aplicaban los anticipos cuya devolución garantizaba el banco codemandado”.