Recientemente hemos vuelto a tener una nueva entrega, como si de una serie por capítulos se tratara, de doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a la responsabilidad de los bancos respecto a las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción, plasmada en tres resoluciones. En concreto, se trata de las sentencias nº 622 y nº 623, ambas dictadas el 20 de noviembre pasado y de la sentencia nº 645, de 28 de noviembre. En las tres se hace alusión a la responsabilidad derivada de la vulneración del artículo 1-2ª de la Ley 57/1968, de 27 de julio, actualmente derogada. Sin embargo, dado que la base argumental de esta jurisprudencia sigue siendo la misma con el régimen normativo vigente desde el 1 de enero de 2016, resulta obligado ponerlas de relieve.

Recordemos que el tenor literal del citado precepto impone a los promotores inmobiliarios la obligación de: «percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior [contrato de seguro o aval].Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior»

La primera de las reseñadas resoluciones (sentencia 622/2019) resuelve una demanda presentada por el comprador de una vivienda sobre plano mediante contrato privado suscrito con fecha 16 de noviembre de 2007 en la población de Atarfe (Granada). El comprador, en virtud del calendario de pagos establecido, ingresó un total de 44.084 € en cuentas que la entidad promotora-vendedora mantenía en tres entidades bancarias distintas pero, además, dichas cantidades, fueron ingresadas por una Sociedad Anónima participada por el comprador y no por él directamente. Asimismo, al efectuarse los respectivos ingresos, tampoco se identificó la vivienda objeto del contrato ni el nombre del comprador.

La entrega del inmueble se había fijado contractualmente para marzo de 2010. Sin finalizar las obras, la promotora se declaró en concurso de acreedores, instando el comprador la resolución judicial de su contrato y la devolución de la cantidad entregada a cuenta, estimándose sus pretensiones en segunda instancia.

Debido a la situación concursal de la promotora, el comprador optó por demandar a las tres entidades bancarias en las que había ingresado las cantidades anticipadas solicitando su devolución más los intereses legales desde la fecha de cada entrega o, subsidiariamente, desde la fecha de presentación de la demanda. El argumento central del comprador giraba en torno a la responsabilidad de las entidades financieras por haber aceptado ingresos del comprador en una cuenta corriente de la promotora sin entregar aval o seguro garantizando su devolución, infringiendo el artículo 1-2ª de la Ley 57/1968. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Frente a lo postulado por el comprador, las entidades demandadas, en síntesis, adujeron que no podía apreciarse su responsabilidad por ser terceros ajenos a las relaciones contractuales entre promotora y comprador, por haberse efectuado los ingresos en una cuenta de la promotora que ni era la indicada en el contrato ni tenía el carácter de especial exigido legalmente, haciendo notar a mayor abundamiento, que los ingresos los realiza una entidad mercantil por lo que: i) no podía establecerse un vínculo directo con el comprador y ii) tampoco podía conocerse si esas cantidades consistían en entregas a cuenta para la adquisición de una vivienda.

Con independencia de los aspectos procesales que no vienen al caso pues se estimó el recurso extraordinario por infracción procesal, a los efectos que nos atañen en el presente artículo, el Alto Tribunal viene a insistir en la jurisprudencia acuñada desde la sentencia de 21 de diciembre de 2015 estableciendo que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el artículo 1-2ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa sino de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad bancaria, conociendo ésta o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos a cuenta del comprador. Por ende, ratificándose asimismo en las sentencias de 19 de septiembre de 2018 y de 9 de julio de 2019, el hecho de que los ingresos en este caso procedieran de una sociedad anónima que no indicó dato alguno que pudiera identificar al comprador o la concreta vivienda objeto del contrato, hace decaer la responsabilidad legal de los respectivos bancos conforme al citado artículo 1-2ª de la Ley 57/1968.

 El supuesto fallado por la sentencia 623/2019, de 20 de noviembre, tiene tintes similares a la anterior, tratándose en esta ocasión de la demanda de varios compradores de viviendas en construcción en Alicante, quienes habían ingresado cantidades anticipadas a la promotora por importes que oscilaban entre los 48.000 € y 54.000 €, aproximadamente. Al igual que en la anterior resolución, los ingresos son efectuados por los compradores a través de una sociedad mercantil a una cuenta ordinaria de la promotora-vendedora, declarándose ésta posteriormente en concurso de acreedores. Seguidamente, estos compradores interpusieron demanda frente al banco depositario de las cantidades, frente a la entidad avalista así como a la que financiaba la promoción, solicitando la devolución de los importes entregados a cuenta en virtud del artículo 1-2ª de la Ley 57/1968.

El Tribunal Supremo considera que la responsabilidad de la entidad depositaria nace del incumplimiento de su «deber de control» sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, no siendo por tanto lo relevante ni la falta de garantía ni el carácter especial o no especial de la cuenta en que se depositen los anticipos, sino si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar, en palabras de la sentencia de 23 de noviembre de 2017«en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas».

Sin embargo, la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria no es una responsabilidad «a todo trance» a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley. El Alto Tribunal descarta que exista responsabilidad cuando los pagos del comprador se hacen al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria. Así, el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades depositarias para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso ampara a quienes, como los compradores de esta sentencia, contrataron por medio de una sociedad, prescindieron de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y efectuaron los ingresos por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta. De hecho, la sociedad que hizo los ingresos no quedaría amparada por la Ley 57/1968 pues la compra masiva para fines comerciales queda al margen de dicha ley.

El Tribunal Supremo deja sentado que la responsabilidad de las entidades de crédito ex artículo 1-2ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo ésta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de los compradores de viviendas protegidos por dicha ley. En este caso se entiende que el banco únicamente podría haber conocido su procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

Finalmente, la sentencia 645/2019 adquiere de entrada cierta relevancia didáctica por efectuar un compedio de la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a la interpretación del artículo 1-2ª de la Ley 57/1968. En esta ocasión, los compradores habían suscrito los respectivos contratos con la promotora-vendedora sobre unas viviendas a construir en la localidad ilerdense de Almacelles. A su vez, la promotora fue declarada en concurso de acreedores, resolviéndose en el seno de este procedimiento los diferentes contratos con los compradores y reconociéndose su crédito como ordinario, sin que constara el otorgamiento de avales o seguros de caución en garantía de las cantidades anticipadas. Los compradores formularon demanda contra la entidad bancaria que financió la promoción y frente a otra en la que la promotora tenía una cuenta abierta y en la que ingresaron los compradores determinadas cantidades aunque, en una única ocasión, uno de los compradores indicó que dicho ingreso iba destinado a la adquisición de un inmueble en construcción.

 Resolviendo el recurso de casación, el Alto Tribunal concluye que:

1. En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.
2. Esta doctrina merece dos puntualizaciones, a las que expresamente se refiere la sentencia 408/2019, de 9 de julio: (i) la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella; (ii) la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo ésta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley.

En el caso concreto de la sentencia 645/2019, se admite la responsabilidad de la entidad depositaria al quedar constancia en los hechos probados de la sentencia de primera instancia que el director de la oficina conocía la actividad en el municipio de la promotora-vendedora (tratándose además de un pueblo pequeño) y el ingreso de varios particulares destinados a la citada promoción, apreciando que la posición en la que se encontraba la entidad bancaria justificaba la atribución de la responsabilidad prevista en el art. 1.2ª Ley 57/1968 pues la entidad financiera conocía o debía conocer que en la cuenta del promotor se estaban realizando ingresos de pagos a cuenta por compradores de viviendas de la promoción.

Las conclusiones que pueden extraerse del análisis de las tres recientes resoluciones es el progresivo aumento del «deber de control» al que quedan sometidas las entidades bancarias sobre los ingresos en las cuentas pertenecientes a entidades promotoras, incrementándose la diligencia debida a fin de preservar los intereses de los compradores-consumidores; ahora bien, los límites a esta actividad a llevar a cabo por las entidades financieras no debe sobrepasar lo racional por cuanto, como se dice en una de las sentencias comentadas, no puede ser una responsabilidad «a todo trance» e incluso superpuesta a la de las entidades avalistas o aseguradoras a quienes el legislador ha conectado una determinada responsabilidad de garante en los supuestos en que la promoción no se entregue o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.