El 26 de marzo el Tribunal de Luxemburgo dictó sentencia sobre una consulta vinculante que realizó el Supremo en 2017 que afecta a las cláusulas de los préstamos hipotecarios de los que son titulares personas físicas consumidores en España. Tras más de dos años de espera, el fallo no aclara enteramente la posición judicial europea sobre el alcance de la declaración de “abusividad” de una cláusula de vencimiento anticipado en un contrato de préstamo hipotecario con consumidores.

Fruto del elevado número de préstamos hipotecarios que muchas personas no pudieron seguir pagando como consecuencia de la crisis económica, la cuestión planteaba si podría “separarse” legalmente la parte abusiva de una cláusula de préstamo y si el Juez español tenía facultades para sustituir la parte anulable por la legislación española. El primer análisis sobre la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea tuvo lugar en una jornada que organizó el Colegio de Abogados de Madrid (ICAM), en la que participaron representantes del Ministerio de Justicia, del Cuerpo de Registradores y del Colegio Notarial.

La espera de dos años y un mes ha provocado que miles de procedimientos de ejecución hipotecaria, que iniciaron los acreedores bancarios (unas 86.000 reclamaciones judiciales, según fuentes del Consejo General del Poder Judicial) a causa del impago de los recibos de préstamo hipotecario de particulares, se encuentren ahora mismo paralizados en Juzgados de toda España. Así, algunos jueces consideraron preferible esperar a que el Tribunal de Luxemburgo se pronunciase sobre el tema, antes de continuar la reclamación judicial.

Así, José Ramón Couso, presidente de la Sección de Derecho Bancario del ICAM y ‘of counsel’ de Chávarri Abogados, destacó que la sentencia “deja todavía muchas cuestiones sin resolver o pendientes de resolución”. Del mismo modo, afirmó que su relevancia es indudable y se debe analizar desde distintas perspectivas, puesto que la justicia europea aún debe pronunciarse sobre otras tres cuestiones similares elevadas por juzgados de primera instancia españoles.

En la misma línea se mostraron los ponentes. María Luz Puerto Mendoza, subdirectora adjunta de la Subdirección General de Política Legislativa, señaló que, para valorar si una cláusula es o no abusiva, hay que tener en cuenta el Derecho de cada país. Por ello, debe considerar si deja al consumidor en una situación más desfavorable que la prevista en la ley nacional y los medios para que cese el uso de la cláusula abusiva en su legislación.

Por su parte, Ana Fernández-Tresguerres García, notaria de Madrid y letrada de la Dirección General de Registros y Notariado, enlazó la cuestión con la nueva Ley 5/2019, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario y destacó las exigencias de la llamada transparencia material.

Respecto al papel del notario en la fase precontractual de la contratación de la nueva hipoteca, Fernández-Tresguerres indicó que los requisitos exigidos por el acta notarial podrían cumplirse, en su opinión, sin que fuese estrictamente necesaria la presencia física ante el notario elegido para la formalización del contrato de préstamo hipotecario. Asimismo, planteó la posibilidad de una interconexión gratuita de notarías con el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. En cualquier caso, la notaria cree esta jurisprudencia del TJUE y la nueva ley española sobre créditos inmobiliarios no supondrá el fin de los litigios hipotecarios.

El Tribunal Supremo pretendía una resolución totalmente desvinculada de la subsistencia o no existencia del contrato, afirmó Ángel Valero Fernández-Reyes, registrador de la Propiedad nº 22 de Madrid. En cuanto a la incógnita de qué va a ocurrir con los miles de procedimientos judiciales pendientes, Valero estima que el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios efectuado conforme a la legislación hipotecaria y procesal española debería respetarse.

Por otra parte, interpretó que los que se juzguen de ahora en adelante deberían contar con al menos 3 meses de impago en su clausulado. Acerca de los préstamos no vencidos hasta la publicación de la nueva Ley 5/2019 y que vayan venciendo en el futuro, se aplicarían los plazos de 12 cuotas mensuales impagadas o del mínimo de un 3% del capital si está en la primera mitad de la vida del préstamo.

En las conclusiones de la jornada, José Ramón Couso insistió en que la STJUE no permite que la integración de la cláusula abusiva por la norma imperativa nacional dependa de la voluntad del deudor, sino que depende del juez, a quien corresponde el proceso de la ejecución hipotecaria. Hay que esperar, por tanto, a la sentencia que dictará la Sala Primera del Tribunal Supremo (previsiblemente en junio de 2019) y a que el Tribunal de Luxemburgo resuelva las tres cuestiones aún pendientes planteadas por tribunales españoles de primera instancia y que están siendo objeto de deliberación en estos días.

De la misma forma, esta cuestión debe hilarse con la citada Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, que ha dejado pasar, en opinión de Couso, la oportunidad de implantar una retroactividad más enérgica y resolver la situación de los procedimientos de ejecución hipotecaria paralizados en los Juzgados mediante un mecanismo de comprobación de la situación fáctica del impago, y de si se ajustaba al requisito del mínimo de impago del art. 24 de dicha Ley (12 cuotas impagadas o el mínimo del 3% del capital).

Por último, es posible que los abogados que defienden los intereses de los acreedores bancarios y financieros deban “mapear” otra vez el territorio judicial nacional para conocer los criterios de los Juzgados que admiten el baremo de los 3 meses de impago y aquellos que consideran que la cláusula es abusiva sin ser esencial para que continúe la vida del contrato, y como consecuencia pueden decretar el archivo de las ejecuciones judiciales iniciadas. En definitiva, habrá que esperar a lo que diga el Tribunal Supremo sobre esta sentencia del TJUE en los próximos meses.

José Ramón Couso Pascual

            Of counsel

Chávarri Abogados

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