Las modificaciones más importantes que se plantean en la LAU pasan por el aumento del plazo legal mínimo de contrato del alquiler, hasta 6 años; de la prórroga de este hasta 4 años y la supresión de la exigencia de inscripción registral del contrato de arrendamiento para garantizar su duración mínima.

 

El Grupo de trabajo del Ilustre Colegio de la Abogacía (ICAB) y el Consell de l’Advocacia Catalana (CICAC), sobre las proposiciones de ley de reforma de la LAU presentadas en el Congreso, ha anunciado la elaboración de un documento de propuestas para la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El acto ha sido presidido por el secretario de la Junta de gobierno del ICAB, Jesús Sánchez; con la asistencia también de los diputados de la Junta, Alejandro Fuentes-Lojo y Cristina Vallejo; y también el coordinador de la Comisión de normativa, Isidor García.

El secretario ha recordado que la Ley de 2013 tenía el objetivo de incentivar el mercado de alquileres, con vocación coyuntural en un momento de crisis en que la oferta era reducida y los activos inmobiliarios en poder de las entidades financieras no estaban siendo destinados a ningún uso. "Su mantenimiento está contribuyendo a agravar la problemática del acceso a la vivienda y está poniendo en riesgo la eficacia de este derecho constitucional".

Las modificaciones propuestas por el Grupo de trabajo del ICAB y el Consell de l’Advocacia Catalana en el texto se distribuyen en cuatro grandes bloques.

En cuanto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

• Implantación de la duración mínima del contrato de arrendamiento para uso propio de vivienda de hasta 6 años y la prórroga de 4 años.
• Supresión de la previsión y exigencia de inscripción registral del contrato para garantizar su duración mínima en caso de pérdida o resolución del derecho de propietario arrendador o en el caso de transmisión de la vivienda a un tercero.
• Incorporación de la regulación del arrendamiento de habitaciones, especialmente el destinado a vivienda, para garantizar la protección jurídica del Título II de la LAU.
• Mejora de la regulación de los arrendamientos turísticos para excluir cualquier tipo de cesión temporal -sea total o parcialmente- de este tipo de contratos.
• Incorporación de un último grupo de personas con derecho a la vivienda en caso de muerte del arrendatario (después del cónyuge y parientes del difunto) con derecho a la subrogación por un año o por el tiempo que falte para terminar el contrato, que son aquellos que tengan una relación de convivencia y de ayuda mutua.

Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):

• Garantizar el traslado a los servicios sociales de las resoluciones que determinen el lanzamiento de una vivienda para prevenir situaciones de exclusión residencial, y determinando que en algunos supuestos de reclamación de cantidad se tramiten por el juicio correspondiente. Esta propuesta va en la línea de las previsiones que se acaban de aprobar en la Ley 5/2018

Ley del IRPF:

• Modificación de la regla vigente sobre los rendimientos íntegros de capital inmobiliario para introducir el criterio de cobro por el contribuyente. Así no se incluirá una renta del capital inmobiliario en la parte general de la base imponible si no existe el cobro efectivo.
• Tener en cuenta la figura del saldo de dudoso cobro como instrumento de compensación de la renta que no se ha cobrado por el arrendador.
• Además, entre otros, se extiende el ámbito de aplicación de las reducciones sobre la renta neta de los arrendamientos de viviendas a las rentas obtenidas en forma de actividad empresarial y se introduce una nueva exención de las ganancias de patrimonio obtenidos por reinversión del importe por la venta en la adquisición de un bien destinado al arrendamiento.

Ley del IVA:

• Amplía el ámbito objetivo de aplicación del tipo reducido de IVA del 10% en la realización de obras de renovación y reparación a las viviendas destinadas al alquiler, como medida de fomento de la rehabilitación.

Durante la presentación de la propuesta de la reforma de la LAU se ha puesto de manifiesto la necesidad de abordar urgentemente la situación que no ha podido cubrir la Ley de 2013. En ese año el mercado del alquiler de vivienda en España representaba el 22,3% y en 2016 el 22,2%, mientras que la media europea en el año 2016 se situaba en el 30,7%.

Por otra parte, el precio del alquiler en los principales barrios de ciudades como Barcelona o Madrid continúa subiendo. El precio del alquiler de la vivienda en Cataluña aumentó en 2017 un 10,3% mientras que la media española de la subida fue del 8,9%.

Las medidas de hace cinco años han precarizado el mercado del alquiler mediante la estandarización de contratos de duración insuficiente para dotar el domicilio familiar de la mínima estabilidad necesaria, poniendo en riesgo el núcleo esencial del derecho constitucional a una vivienda digna, que consiste no sólo en el derecho a acceder a una vivienda, sino también en el derecho permanecer en él.