El objeto del presente comentario se centra en valorar someramente las principales novedades que la publicación del R.D.-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ha supuesto en el texto de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

NdR: ayer 21/1/2019 el Congreso voto en contra de la validación del RDLey 21/2018

Si bien, se ha de tener en cuenta que estas novedades únicamente se han encontrado vigentes desde el pasado día 18 de Diciembre (cuando entró en vigor la disposición referida) y hasta el 22 de Enero de 2018, puesto que en dicha fecha la modificación legislativa fue rechazada por el Congreso de los Diputados, que no convalidó la misma produciéndose, por lo tanto, la derogación inmediata de las medidas adoptadas por dicho Real Decreto Ley. En todo caso, se ha de tener presente que los contratos que se hayan celebrado entre las fechas anteriormente referidas resultarán plenamente válidos y el régimen jurídico aplicable a los mismos será el del R.D.-ley 21/2018, puesto que los Reales Decretos entran en vigor desde el momento de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Por lo tanto, las medidas que son objeto de comentario se han de reputar, como decimos, efímeras y únicamente válidas para el período de tiempo anteriormente descrito.

El cambio esencial lo hallamos en el plazo mínimo de duración del contrato de alquiler para los inmuebles destinados a vivienda que, como ya estuviera establecido en el texto anterior a la reforma del año 2013, queda fijado en un total de cinco años. Es decir, que si llegada la fecha de vencimiento del contrato (siempre que éste libremente se hubiera pactado por las partes por tiempo inferior a cinco años) el arrendatario no manifiesta su voluntad de desistir del mismo o abandonar la vivienda, el contrato se irá renovando automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar el límite de cinco años (art. 9.1 LAU). Esta regulación temporal se establece siempre que el arrendador sea persona física ya que, como novedad, la Ley incorpora un plazo superior (hasta siete años de plazo mínimo de arrendamiento) si el arrendador es persona jurídica.

Pero no acaban aquí las novedades en cuanto al tiempo de duración del contrato dado que, nuevamente en sintonía con la regulación anterior a la última reforma que se produjo, el tiempo de la prórroga legal, una vez cumplido el plazo mínimo de cinco años, se ha aumentado de uno a tres años[1] (Art. 10 LAU). Eso sí, como ya sucedía en el anterior texto de la Ley, esta facultad depende de la voluntad de ambas partes ya que si alguna (arrendador o arrendatario) manifiesta y notifica a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato, siempre respetando una antelación mínima de treinta días a la fecha del vencimiento, el contrato se resolverá.

Por lo tanto, este texto legal nos ofrece un escenario más garantista de la posición del arrendatario al entender, como se manifiesta en la Exposición de Motivos del R.D.-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que la reforma del año 2013 había situado a aquél en una posición de debilidad y total inestabilidad. De ahí que ahora se cuente con un plazo mínimo de alquiler de cinco años que, si no media manifestación por las partes, puede verse ampliado hasta un total de ocho. Pasado dicho plazo máximo de ocho años entraríamos en el terreno de la tácita reconducción y, por lo tanto, el contrato de alquiler pasaría a regularse por lo establecido a tal efecto en el Código Civil.

Otras de las novedades a destacar la encontramos en el artículo 18.1 de la Ley referente a la actualización de la renta. Según el nuevo texto, la actualización de la renta únicamente procederá si existe pacto expreso de las partes en tal sentido. Si dicho pacto no establece concretamente el índice o mecanismo de actualización la Ley determina que la renta se revise para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

La siguiente modificación legislativa a reseñar la hallamos en las garantías que el arrendador puede exigir al arrendatario. En este aspecto, el texto legal objeto de comentario ha mantenido la obligatoriedad de una fianza en metálico que se ha de prestar por el arrendatario en cuantía equivalente a una mensualidad de la renta pactada por las partes (art. 36 LAU). Dicha fianza no podrá ser actualizada si el contrato se ha establecido por período inferior a cinco años, pero, si tal plazo se alcanza, la Ley concede una facultad a las partes (al arrendador para aumentar y al arrendatario para disminuir) para interesar su actualización durante las sucesivas prórrogas que se produzcan hasta alcanzar el máximo equivalente a la mensualidad de renta actualizada. Esta facultad se entiende que jugaría, aunque la Ley no lo manifieste, para aquellos contratos que contengan un pacto expreso de actualización de renta puesto que, como anteriormente veíamos, en defecto de pacto la renta no puede verse actualizada.

Por otro lado, en cuanto a la garantía adicional, el apartado 5 del artículo 36 LAU establece la posibilidad de libre pacto por las partes al igual que hacía la regulación anterior, si bien, para el caso de los arrendamientos de vivienda no superiores a cinco años (o siete si es persona jurídica el arrendador), la novedad radica en que expresamente se prescribe que el valor de dicha garantía adicional no podrá exceder del valor equivalente a dos mensualidades de renta. Es decir, en el supuesto de un contrato de alquiler de vivienda cuya duración se pacte en menos de cinco años el arrendador podrá exigir al arrendatario como máximo de garantía añadida, al margen del mes de fianza en metálico, dos mensualidades de renta. Sobre tal garantía se entiende que sí puede pactarse la prestación de aval bancario equivalente al antedicho valor, no en el caso de la fianza dado que la Ley, como anteriormente exponíamos, estipula que sea en metálico.

Se ha de recordar que todos los extremos aquí expuestos se regulan en la LAU con carácter imperativo, es decir, se trata de disposiciones que no resultan disponibles para las partes dado que de esta forma lo recoge su artículo 4.1.

Por último, en cuanto a la aplicación de la modificación legislativa, se ha de tener en cuenta que la misma resulta de obligada observancia a todos los contratos que se suscriban desde la fecha de entrada en vigor de la misma (19 de Diciembre de 2018) y hasta su no convalidación por el Congreso (22 de Enero de 2019). Para los casos de contratos firmados con anterioridad a dicha fecha la Disposición transitoria primera del R.D.-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, dispone que continuarán rigiéndose por la regulación vigente al momento de su suscripción, si bien, deja abierta la posibilidad de pacto expreso entre las partes para la adecuación a esta nueva regulación de dichos contratos preexistentes.