Todo arrendador necesita apreciar en su futuro arrendatario una mínima apariencia de capacidad económica para hacer frente al pago mensual de la renta y cantidades asimiladas. Por este motivo, es habitual solicitar documentación, como contratos o nóminas, que permitan acreditar mínimamente cierta solvencia económica que ofrezca tranquilidad.

En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36.5, recoge la posibilidad de que se incluyan otras garantías con el objetivo de hacer frente a los riesgos por impago, expresamente dice que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

Así surge la figura del avalista, como aquella persona que da respuesta a las obligaciones del arrendatario frente al arrendador cuando se produce un incumplimiento. Es fundamental que el contrato de arrendamiento recoja expresamente las obligaciones del avalista, determinando si va a responder únicamente de las rentas impagadas o si también será responsable de los impagos de suministros o de la comunidad de propietarios, así como si finalizado el contrato responderá de los daños ocasionados en el inmueble. 

Por su parte, el contrato puede establecer una limitación del aval y fijar una cuantía máxima con la que va a responder el avalista en caso del incumplimiento del arrendatario, resultando fundamental que todo ello aparezca recogido en el contrato de arrendamiento, ya que en caso contrario responderá con todos sus bienes presentes y futuros. 

¿Qué es el derecho de orden, excusión y división del avalista?

El avalista se obliga a responder de los incumplimientos del arrendatario, pero asistido por su derecho de orden, lo que obliga al arrendador a dirigirse en primer lugar a su inquilino para exigir el cumplimiento de la deuda. Solo en el supuesto de que el arrendatario no cumpla, entonces el propietario podrá dirigir su acción contra el avalista. 

Por su parte, el avalista también cuenta con el derecho de excusión, lo que obliga al propietario a dirigirse contra los bienes del arrendatario, y solo cuando no existan o el embargo de los mismos no alcance la suma reclamada, entonces podrá solicitar el embargo de los bienes del avalista

De igual modo, cuando existen dos o más avalistas que garantizan un mismo contrato de arrendamiento rige el beneficio de división, lo que implica que el propietario sólo podrá reclamar a cada avalista en la proporción en la que se haya obligado, salvo que se acuerde la solidaridad entre ellos.

Evidentemente, estos tres derechos resultan de aplicación siempre y cuando el avalista no renuncie expresamente a alguno de ellos en el contrato suscrito, ya que en caso de hacerlo, el arrendador podrá dirigir su acción directamente contra el avalista y sus bienes, sin necesidad de reclamar previamente a su arrendatario.

¿Durante cuánto tiempo responde el avalista de las obligaciones del arrendatario?

En este sentido, resulta imprescindible determinar en el contrato si el avalista responde durante todo el tiempo de vigencia del arrendamiento hasta la entrega de la posesión del inmueble, o si su responsabilidad cesa una vez agotado el plazo inicial pactado, con independencia de que posteriormente existan prórrogas del mismo.

Por su parte, si el contrato no dice nada, atendiendo al artículo 1851 del código civil “la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza”, y por lo tanto la obligación del fiador no alcanzará a las prórrogas del contrato arrendamiento.

Sin embargo, este criterio no es seguido por todas las Audiencias Provinciales, considerando alguna de ellas que la responsabilidad del avalista si se extiende a las prórrogas que el arrendatario puede imponer de forma forzosa al arrendador en virtud de lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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