• "La situación de grave crisis económica que atravesamos tiene una incidencia particular en la dificultad de los empresarios de hacer frente al pago de la renta mensual de sus locales de negocio, pero existen mecanismos legales para evitar escenarios relacionados con el incumplimiento contractual", Adrián López, abogado en Unive Abogados.

La declaración del estado de alarma debido al coronavirus y todas las medidas adoptadas por el Gobierno para tratar de atemperar los rigores inherentes a la paralización abrupta de la economía, está teniendo una agresiva incidencia en el tráfico jurídico, más concretamente, en los contratos y en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los mismos.

Un amplio porcentaje del tejido empresarial desarrolla sus actividades en locales -oficinas, bajos comerciales o naves industriales- en régimen de arrendamiento, siendo precisamente el pago de la renta al propietario una de las mayores cargas financieras mensuales a las que se ha de hacer frente. Así, en esta situación crítica que atraviesa nuestra economía, esta carga mensual se agrava sobremanera para quienes se han visto afectados de manera directa o indirecta por las medidas de prohibición de apertura y de limitación extrema de la movilidad de las personas.

La afectación directa o indirecta no es baladí en la medida que todos aquellos empresarios que se han visto obligados al cierre de sus locales se encuentran en un supuesto de pérdida absoluta de actividad que podría traducirse -siguiendo los mecanismos oportunos- en una suspensión de la obligación de pago mensual de la renta. Caso distinto es el de aquellos empresarios o autónomos que, a pesar de no estar vinculados por la prohibición de apertura, si que han sufrido una reducción de ingresos que también les sitúa en una posición de extrema dificultad o imposibilidad de cumplimiento de su obligación de pago que podría dar lugar, como veremos a continuación, a una moderación de su obligación de pago mensual de renta. 

En este sentido, no sería extraño que muchos empresarios que se encuentren en alguna de las situaciones descritas estén cuestionándose si existe algún mecanismo legal que les permita una reducción de la carga económica mensual para sobrellevar, de algún modo, esta situación extraordinaria sin tener que acudir directamente al impago con los evidentes problemas que ello implica -tensión de relaciones entre el propietario y el arrendatario, procedimientos de desahucio por impago, etc.-.

Así las cosas, si bien es cierto que la vía de la negociación extrajudicial entre las partes interesadas es la más indicada, no es menos cierto que existe una figura de creación jurisprudencial que refuerza la posición de aquellos arrendatarios que, afectados por esta situación de crisis económica, necesitan una moderación de las obligaciones contractuales por haber sobrevenido circunstancias extraordinarias e impredecibles con una incidencia agresiva en las posibilidades de cumplimiento.

Se trata de la conocida como cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) que ha sido aplicada en fechas recientes por el Tribunal Supremo a raíz de vicisitudes contractuales similares a las aquí descritas derivadas de la crisis económica del año 2008. Es, por tanto, concebido jurisprudencialmente como un instrumento válido que permite el restablecimiento del equilibrio de las partes contratantes a través de la modificación del clausulado.

La aplicación de la cláusula rebus despliega distintos efectos según la incidencia de las circunstancias extraordinarias en las partes contratantes, de modo que la moderación de la obligación contractual del pago mensual de la renta podría ir gradualmente desde la reducción (para los negocios no obligados al cierre, pero gravemente afectados), hasta la suspensión (para aquellos casos de negocios obligados al cierre al público).

En conclusión, Unive Abogados recomienda a todas aquellas empresas que se encuentren en una situación de extrema dificultad para cumplir con el pago de la renta de alquiler de su local que eviten a toda costa incurrir en impago. Antes bien, con el debido asesoramiento de especialistas en la materia deberían acudir a la vía negocial o, en caso de imposibilidad de acuerdo, a la judicial para lograr una modificación del clausulado contractual a través de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, afirma Adrián López, letrado de la firma nacional Unive Abogados.