Un contrato, o pacto de arras, es un documento privado que se hace entre las partes, en el que ambas aceptan un compromiso.
Es algo muy habitual en la compraventa de inmuebles y, aunque no es obligatorio, desde Vilches Abogados te recomendamos que siempre lo tengas en cuenta, antes de seguir adelante
El Contrato de arras ante una compraventa: ¿lo tienes claro? ¿conoces su duración? ¿Sabes que se puede ser nulo?
¿En qué consiste un contrato de arras?
Es un documento muy común en las compraventas, y podemos considerarlo un preacuerdo que formaliza el compromiso de seguir adelante con el trato al cual han llegado.
Hablamos de un pacto privado entre comprador y vendedor, con el que se reservan el derecho a realizar, la compra o la venta, durante un plazo determinado, a través de la entrega de una cantidad económica.
Aunque no sea necesario realizarse ante notario, tiene mucho valor, no es algo que se firme y luego no te tenga en cuenta, ambas partes asumen un compromiso y aceptan las condiciones y su incumplimiento supone unas consecuencias para quien las rompe.
Este tipo de pactos puede hacerse entre particulares o, muchas veces, por mediación de una agencia inmobiliaria, sea el caso que sea, es un contrato y como tal se debe cumplir por ambas partes.
¿Quién redacta un contrato de arras?
Normalmente es el vendedor, aunque no es obligatorio, y puede hacerlo también el comprador, lo que es cierto es que lo hacen en común acuerdo.
Con él, ambas partes tienen un compromiso.
Por un lado, el comprador se reserva el derecho a realizar la compra, y para eso entrega un dinero a cuenta.
Por otro, el vendedor se asegura la venta de ese bien, según unas condiciones pactadas.
¿Por qué es tan importante el contrato de arras?
Aunque no sea obligatorio, sí es muy importante para ambas partes, con él consiguen una garantía mutua de que el otro va a continuar adelante.
El vendedor no va a querer retirar su inmueble del mercado, y perder la posibilidad de otras oportunidades, sin una garantía de compra.
El comprador, normalmente, necesita de un periodo para resolver ciertos aspectos, como conseguir financiación, resolver temas familiares, traslados, y no quiere arriesgarse a que, cuando lo realice, el vendedor haya cambiado de opinión.
No me conceden la hipoteca, ¿qué ocurre con las arras?
Un caso muy habitual es la realización de un pacto de arras para que el comprador tenga tiempo de solicitar financiación, normalmente una hipoteca, y, mientras, el vendedor se compromete a retirar del mercado su inmueble.
Si no consigue la cantidad que necesita, el comprador, pierde ese dinero, ya que, aun sin tener culpar de ello, puede considerarse como daños y perjuicios por el tiempo que el vendedor ha tenido fuera de mercado su bien.
La forma en la que se puede evitar esta situación es mediante el común acuerdo de dejar las arras “condicionadas a un hecho cierto”, es decir, pactar que si una condición no ocurre (en este caso, si no le conceden la hipoteca), las arras se devuelven a quien las ha abonado.
Tipos de contratos de arras
Hay tres, y es importante definir, en el pacto de arras de qué tipo son, porque las consecuencias de incumplir una u otra varían.
01.-Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son una especie de seguro de que se va a seguir adelante, se pactan sin ninguna penalización.
Un anticipo para asegurar que el contrato se va a realizar, y que se descuenta de la cantidad total.
¿Quién abona las arras confirmatorias?
La entrega de arras se hace en el momento en el que se firma el contrato de arras, y es cuando el comprador paga lo pactado al propietario.
La cantidad se acuerda entre las partes y queda reflejada en el contrato, pero para que te hagas una idea, normalmente, es del 10% del precio final, que, recuerda, se descuenta del pago total.
Posibles formas de pago
Como la cantidad, se decide entre ambos.
Lo más recomendable es que sea con un cheque bancario nominativo, que pueda justificar la entrega, o a través de transferencia bancaria, algo que también deja constancia y es posible demostrar.
En caso de que sea en efectivo, no hay tampoco problema siempre que tengas en cuenta la cantidad, ya que hay límite, que es, entre particulares, un máximo de 2.500 € y, entre particular y profesional/empresa, de 1.000 €.
02.-Arras penales
Las arras penales establecen una pena de común acuerdo, es decir, determinan la cantidad que se debe abonar en caso de que haya un incumplimiento por una de las partes.
Tienen una cláusula penal y, si no se cumplen, se recurre a un procedimiento judicial de reclamación de ejecución del contrato, caso que tiene muchas posibilidades de éxito, siempre que esté todo bien especificado en el contrato que se firme.
03.-Penitenciales o de desistimiento
Las más habituales, y es muy importante que estén bien definidas en el contrato, que determine claramente que son penitenciales
En caso en que no lo estén, las arras se consideran confirmatorias, y pasan a ser un anticipo de la cantidad final, de ahí la importancia de dejar clara la voluntad de ambos.
Estas arras permiten, a una de las partes, desistir y que no se lleve a cabo el contrato, sin necesidad de tener que probar daños, pero cumpliendo con las penalizaciones que se hayan determinado en la firma.
Están reguladas expresamente en el art 1154 del Código Civil, y determinan las condiciones de incumplimiento, diferentes en cada caso:
- Comprador, pierde la cantidad entregada, que pasa a manos del vendedor.
- Vendedor, debe abonar el doble de esa cantidad, al comprador
Plazos de los pactos de arras
El tiempo máximo en el que un contrato de arras está vigente es de 6 meses desde el momento de la firma, aunque es muy normal que, si pasa este tiempo, las partes acuerden una nueva fecha.
Es importante, en todo caso, que el contrato de arras establezca la fecha límite para escriturar, siendo lo más habitual, 90 días desde la firma de las arras.
Prórrogas pactadas
Cuando ha pasado la fecha anterior, y ambas partes están de acuerdo en continuar, se puede hacer una ampliación del plazo determinando una prórroga acordada.
Hay casos en los que, por causas ajenas, de las que ambas partes están de acuerdo, no es posible que se cumplan los plazos, pero sí hay interés de continuar adelante, entonces, acordar una prórroga es lo más habitual.
Aunque no es obligatorio, te recomendamos dejar constancia de ese hecho, sencillamente con un anexo de ampliación en el contrato que ya tienes.
