La Abogada urbanista María de los Reyes Rueda Serrano,  Secretaria de la Asociación Española de Abogados Urbanistas lo analiza.

Por un lado se ha dictado recientemente una Sentencia por el Tribunal Supremo sobre esta materia, que ha creado gran confusión tanto a particulares como a las Comunidades de Propietarios. Y por otro hay una última reforma de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL que entrará en vigor el 3 de abril 2015 y que afecta precisamente al uso turístico de dichas viviendas.

La sentencia de la que hablamos es la del Tribunal Supremo Sentencia núm. 264/2025 de Fecha 18/02/2025. CASACIÓN Nº 7875/2021.

La Sentencia tiene su antecedente en el procedimiento seguido en el Juzgado nº 52 de Primera Instancia de Madrid, y lo inició una Comunidad de Vecinos contra unos propietario dueños de una vivienda en la capital. La finalidad del pleito era:

1.- Que se declarase por el Juzgado que la actividad de alquiler turístico a que se destinaba la vivienda propiedad de los demandados resultaba contraria a los estatutos tanto por no estar permitido destinar la misma a dicho uso, alquiler turístico y revestía el carácter de actividad molesta e incómoda.

2.- Subsidiariamente se declarase que la actividad de alquiler turístico a que se destinaba la vivienda propiedad de los demandados resultaba contraria a los estatutos por no estar permitido el uso de las viviendas para dicha actividad y comportar un cambio de uso de residencial a terciario.

3.- Su objeto era prohibir a los propietarios de la vivienda que la pudiesen destinar a alquiler turístico, vacacional o similar al tratarse de una actividad molesta e incómoda y estar expresamente prohibido en los estatutos de la comunidad.

Tras pasar por 2 instancias, y Audiencia Provincial, finalmente llegó al Tribunal Supremo el cual se ha pronunciado a favor de los propietarios de la vivienda en el sentido de que

1. La interpretación de las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble debe ser siempre de carácter restrictivo como cualquier menoscabo del derecho de propiedad (STS 728/2011, de 24 de octubre, STS 1671/2023, de 29 de noviembre, STS 123/2006, de 23 de febrero).
2. La mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Y dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.
3. La mera descripción del inmueble en el título constitutivo no cercena el cambio de uso, salvo disposición que expresamente lo prohíba o constituya una actividad ilícita.

A pesar del pronunciamiento del Tribunal Supremo, desde la Asociación Española de Abogados Urbanistas, DEBEMOS ACLARAR que esta sentencia no altera la última reforma de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL que entrará en vigor el 3 de abril 2015 relativa a las viviendas de uso turístico, y  en concreto, el art. 7.3 dispone lo siguiente:

“El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley. 

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.» 

La conclusión es:

Que partir del 3 de abril 2025 en adelante, aquel propietario que quiera dedicar su vivienda a usos turístico, deberá solicitar a la Comunidad de Propietarios su autorización previa. Y para ello se convocará una Junta de Vecinos con el orden del día recogido expresamente. Necesitará su aprobación con el voto favorable de 3/5 partes del resto de los propietarios que a su vez representen al menos 3/5 partes de cuota de participación (doble mayoría).

Si no se consigue la doble mayoría de 3/5, el propietario no estará autorizado. Y si realiza la actividad a pesar de la falta de autorización, la Comunidad tras apercibirle para que desista, podrá demandarlo judicialmente.

Fdo: María de los Reyes Rueda Serrano,