- La entrada en vigor del Índice de Referencia de Precios para viviendas en alquiler elaborado por el Gobierno se aplicará, a partir de mañana, en 140 municipios catalanes; sin embargo, “su aplicación inmediata está basada en una resolución que no es firme y que puede ser modificada si alguien recurre”.
- Para Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho Círculo Legal de Barcelona, la medida “provocará que muchos propietarios retiren sus inmuebles del mercado”, ante la imposibilidad de fijar libremente el precio
El ya de por sí complejo escenario que presenta el mercado de alquiler de viviendas en las principales ciudades españolas suma por estos días una nueva intervención, con la anunciada entrada en vigencia del Índice de Referencia de Precios elaborado por el Gobierno.
Eso sí, ayer la Generalitat hizo una nueva Resolución en la que se publican de nuevo los 140 municipios, que ya se ha publicado en el DOGC. En la práctica, implica que los contratos firmados a partir de la fecha en la que se publique deben considerar topes máximos, y atender a los valores fijados por este índice en aquellos casos donde los propietarios son grandes tenedores y si es zona tensionada (5 o más propiedades) o si la vivienda no ha estado en alquiler en los últimos cinco años.
“Sin lugar a dudas, esto seguirá afectando al mercado provocando que muchos propietarios retiren la vivienda y la trasladen al alquiler vacacional o bien procedan a venderla”, explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona. Según la abogada, esta iniciativa supone “regular el mercado y marcar unos precios que no tienen en cuenta la realidad del mismo y lo que realmente es necesario para que exista un mejor acceso a la vivienda”.
“Para mejorar el mercado se debería invertir en vivienda social para que las personas vulnerables o con menos recursos puedan acceder a esas viviendas. También aprobar incentivos reales para los propietarios, que tengan ventajas fiscales por poner la vivienda en alquiler y, fundamentalmente, dotar de medios a la administración de justicia para que los procedimientos judiciales sean ágiles y efectivos”, propone Goenaga.
El índice de precios de referencia es una de las medidas estrella de la Ley de Vivienda, y ya se encuentra publicado para su consulta desde los últimos días de febrero. Allí se observa que contempla valores inferiores a los del “mercado real”, comparando con los precios publicados en portales inmobiliarios. Sin embargo, la experta advierte que la aplicación inmediata será basada en una resolución que no es firme, ya que no ha agotado la vía administrativa.
“Esto significa que dicha resolución puede ser modificada si alguien la recurre ya que como reconocen en la misma resolución hay errores en la memoria porque no se habían introducido alegaciones derivadas de la información pública y audiencia que habían sido expresamente aceptadas”, detalla.
El alquiler vacacional como refugio
Goenaga, de Círculo Legal Barcelona, anticipa que ante esta situación muchos propietarios contemplarán la posibilidad de poner sus inmuebles en modalidad de alquiler vacacional, sobre todo si tienen como criterio de mayor peso la rentabilidad. “La renta que se fija no está limitada por ningún índice, y además como no es la vivienda habitual del arrendatario no afecta su vulnerabilidad en caso de impago”, asegura.
Pero, al mismo tiempo advierte sobre las desventajas de este tipo de alquileres. En primer lugar, la “inestabilidad, puesto que suelen ser alquileres por pocos días”. Además, debe contemplarse una mayor inversión por el desgaste más rápido de las instalaciones. “Cuando hablamos de un alquiler de vivienda tradicional el arrendatario suele vigilar más el estado del inmueble y realiza un mantenimiento diario del mismo, cosa que no sucede en el alquiler vacacional”, subraya.
¿Qué pasa con los pequeños propietarios?
Aquellos propietarios que no posean más de 10 viviendas (cinco en algunas comunidades autónomas y en las zonas tensionadas) no están obligados a contemplar los valores del Índice de Referencia de Precios. Tampoco aquellos cuyas propiedades ya están en régimen de alquiler en los últimos cinco años.
En estos casos, la referencia se basa en el precio de la última mensualidad pagada más las subidas anuales dispuestas en la misma Ley de Vivienda, fijadas en un máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024. Tal y como indica Goenaga, esto es perfectamente válido, pero en ningún caso retroactivo: “el arrendador sólo puede cobrar el importe resultante de la actualización a partir de haberle comunicado la subida al arrendatario, que se hará con 30 días de antelación”.
Si bien la Ley de Vivienda no contempla un régimen sancionador, este punto será contemplado por las regulaciones propias de cada comunidad autónoma. “Igualmente, se establecen requisitos administrativos para un procedimiento judicial y la sanción por no cumplirlos es la inadmisión de la demanda y que deba iniciarse nuevamente. Indirectamente está poniendo unas obligaciones cuyo incumplimiento lleva a que no puedan acudir al procedimiento judicial”, explica la socia de Círculo Legal Barcelona.
