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Este tipo de temas, aunque parezca extraño, es común que vengan a consultarse en los despachos de abogados, sobre todo desde que se empieza a dar con más frecuencia la adquisición de inmuebles a bajo precio con inquilinos dentro por parte de fondos de inversión.  Lo que han venido a dominarse fondos “buitres”.

Es curioso que a la hora de firmar un contrato de arrendamiento solemos examinar con detalle y discutir las cláusulas referentes a la duración del contrato, el precio, el desistimiento o la fianza. Mucho menos frecuente es que discutamos una cláusula que es ahora omnipresente en este tipo de contratos: la renuncia al derecho de adquisición preferente.

 

Dicha cláusula suele estar redactada en los siguientes términos: el arrendatario renuncia de forma expresa al derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el art. 25 de la LAU.

El motivo de que esta cláusula se haya incorporado a la gran mayoría de contratos de alquiler se encuentra en la promulgación de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. El apartado diecisiete del artículo primero de esta ley modificaba el apartado 8 del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el tenor siguiente:

“No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”

Este apartado 8 tenía antes de la reforma un contenido muy distinto:

“El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años”

No era muy usual, por tanto, encontrarse con una cláusula de renuncia a los derechos de adquisición preferente en los contratos de arrendamiento anteriores al 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013).

Volviendo a la premisa que sirve de título a nuestro artículo, en el caso de que el propietario haya decidido vender la vivienda que tenemos alquilada/arrendada, nuestras opciones de ejercitar el derecho de adquisición preferente dependerán en gran medida de que nuestro contrato haya sido redactado antes o después de la entrada en vigor de la Ley 4/2013.

Pero ¿en qué consiste el derecho de adquisición preferente?

Pues, ni más ni menos que en la posibilidad que tiene el arrendatario de adquirir la vivienda excluyendo o desplazando a cualquier otro posible adquirente.

Este derecho se articula en dos fases o, si se quiere, se otorgan dos oportunidades al arrendatario (inquilino) para adquirir la vivienda para sí:

  • Tanteo. El arrendatario dispone de un plazo de treinta días naturales para ejercitar el tanteo. Este plazo comienza a contar desde el día siguiente al en que se le notifique de forma fehaciente (esto es, dejando constancia de que el arrendador ha recibido la comunicación) la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Transcurridos ciento ochenta días naturales (es decir, contando festivos) se entenderá que el arrendatario no desea ejercitar su derecho de tanteo.
  • Retracto. Es el derecho a subrogarse en la posición del titular que ya ha adquirido. En concreto, esta segunda fase del derecho de adquisición preferente entra en juego cuando la compraventa ya se ha consumado y el arrendador hubiese desatendido la obligación de notificar a la que nos referíamos más arriba, se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El arrendatario dispone de treinta días naturales para ejercitarlo. Luego veremos cómo, pero primero veamos desde cuándo hay que empezar a contar esos treinta días.  El artículo 25.3 LAU nos dice que deben contarse desde el siguiente a la notificación que, de nuevo en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa. Esta notificación supone necesariamente la entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. Ahora bien, la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo interpreta que dicha notificación no es necesaria en el caso de que el arrendatario tenga conocimiento por otro cauce del hecho de la transmisión y sus condiciones esenciales. Es importante tener en cuenta que el arrendatario debe ocupar realmente la vivienda y debe serlo de toda la finca transmitida. Si el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada no resulta posible el ejercicio del retracto.

El arrendatario (retrayente ya, si desea ejercitar su derecho) habrá de reembolsar al comprador (retraído) el precio de la venta y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Ahora bien, ¿Cómo se hace efectivo este ejercicio del retracto?

Nada impide que el retracto pueda efectuarse de forma extrajudicial. Sin embargo, será necesario un acuerdo de voluntades entre retrayente y retraído. No basta, pues, con un requerimiento efectuado por el arrendatario retrayente al retraído notificándole su decisión de ejercitar el derecho. Este acto, de carácter unilateral, daría lugar a que el Notario extendiera una simple acta. Sería necesaria una escritura en la que, interviniendo ambas partes, se dejara constancia del ejercicio del derecho.  

La práctica habitual, sin embargo, es ejercitar el retracto a través de la presentación de la oportuna demanda judicial ante los Tribunales y Juzgados. Así pues, conviene tener en cuenta que, en caso de desacuerdo entre las partes, la demanda judicial ha de presentarse antes del transcurso del plazo legalmente establecido.

No podemos dejar de apuntar la necesidad de contar con un abogado de confianza para este caso ya que el legislador no señala el cauce procedimental adecuado para el ejercicio de las acciones de retracto arrendaticio urbano. No nos dejemos comer por los “buitres”. 




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