Son muchas las consultas que llegan a Legálitas sobre el alquiler de locales ya sea por el propio propietario o por la persona interesada en el arrendamiento. En ocasiones se confunden ciertos aspectos y se puede llegar a pensar que el alquiler de un local se le aplica la misma legislación que al alquiler de una vivienda.

Por todo ello, lo recomendable es conocer los derechos y obligaciones que tenemos como arrendadores y arrendatarios de un local de negocio, para evitar problemas posteriores.

Con carácter general, debemos tener presente que en el arrendamiento de local rige la voluntad de las partes, por lo que lo primero habrá que estar a lo pactado y en su defecto a lo establecido en la Ley, salvo excepciones como ocurre en el caso de la fianza. Es obligatorio prestar fianza por dos mensualidades de renta, si bien las partes pueden pactar garantías adicionales, como por ejemplo avales.

¿Cuáles son las obligaciones como arrendatario?

En primer lugar, se deberá abonar una fianza por un importe equivalente a dos mensualidades de renta, que una vez acabado el contrato, y si el local se encuentra en buenas condiciones, se devolverá al inquilino. Dicha devolución debe hacerse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, sino se podría pedir el interés legal pasada esa fecha. Si hubiese desperfectos, se podrán reparar con cargo a la fianza

En cuanto al pago de la renta, éste se deberá realizar en el momento pactado en el contrato, generalmente suele acordarse de que sea los primeros días del mes.

Con respecto a las obras, no se podrán realizar ningún tipo de cambio que modifique la configuración local sin el consentimiento expreso del arrendador. Tampoco se podrá llevar a cabo ningún tipo de obra que provoque disminución de la estabilidad o seguridad del local. En el caso de pequeñas reparaciones que se den por el desgaste del uso cotidiano del local o por el mal uso deberán ir a cargo del arrendatario.

Además, si el propietario necesita realizar reparaciones para conservar el local en condiciones de habitabilidad o mejoras que no puedan esperar hasta la conclusión del contrato, el inquilino está obligado a permitirle la entrada, tanto a él como a los técnicos que vayan a llevar a cabo las obras.

Por último, no está permitido realizar en el local actividades que puedan ser molestas, insalubres, nocivas, peligros o ilícitas.

¿Cuáles son los derechos como arrendatario?

En el caso de querer subarrendar la finca, el inquilino no tiene necesidad de contar con el consentimiento del propietario siempre y cuando se ejerza una actividad profesional, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato.

Si falleciera el arrendatario, el heredero podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato cuando se ejerza una actividad empresarial en el local. Es necesario notificarlo por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes al fallecimiento. Siempre salvo renuncia del inquilino.  

El arrendatario tiene derecho a una indemnización a cargo del propietario si éste opta por extinguir el contratoantes de la fecha de finalización. Salvo que el inquilino haya renunciado a ello, en locales en los que durante los últimos 5 años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público el inquilino deberá avisar con 4 meses de antelación al vencimiento de su intención de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más.

En el caso de venta del local se tendrá derecho de adquisición preferente, salvo que las partes hubieran pactado la renuncia del inquilino.

¿Cómo se determina la renta del local?

Ambas partes, tanto arrendador como arrendatario, deben pactar en el contrato todo lo referente a la renta y al pago del local. El precio debe estar determinado y ser un precio cierto.

Si no se hubiera determinado un tiempo y lugar para efectuar el pago, se deberá realizar en el domicilio del arrendatario. En este caso, deberá exigir al inquilino que se le entregue un justificante de pago y la factura, ya que va gravada con el IVA.

Toda la información referente a la renta de los locales de alquiler se puede encontrar en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en los artículos 1574 y 1171 del Código Civil.