El incremento del precio de los alquileres de viviendas, especialmente en algunas ciudades, debido a la leve mejora de la situación económica y a los bajos salarios que se están creando durante la lenta salida de la crisis están incrementando los casos de impagos y por tanto los casos de desahucios ejecutados por este motivo.
Si analizamos los casos de desahucios ejecutados durante 2017 constatamos que casi 6 de cada 10 fueron debidos al impago del alquiler. Esta cifra que a muchos no dirá nada supone un 60% más que las ejecuciones por cuestiones hipotecarías
En 2017 hubo 35.666 desahucios por impago de alquileres. Un 4,3% más que en 2016. Mientras que los casos de desahucios hipotecarios fueron 22.330. Un 15,4% menos que en 2016.
Antecedentes
• Cuando comenzó la crisis muchas personas que vivían alquiladas se quedaron sin trabajo o vieron reducidos sus ingresos como consecuencia de las reducciones salariales que impusieron muchas empresas como medida para afrontar la nueva situación económica. Quienes encontraron trabajo, tanto personas que entraban por primera vez al mercado laboral como quienes encontraban un nuevo empleo tras haber perdido el anterior, obtenían unos salarios muy inferiores a los previos a la crisis.
• Esta reducción de ingresos disparó los casos de impagos. Tanto de los alquileres de quienes vivían alquilados como de las hipotecas por parte de quienes vivían en viviendas en propiedad.
• En aquél momento desahuciar a un inquilino que no pagaba el alquilar podía durar entre 2 y 3 años.
Medidas adoptadas
• El alto nivel de impagos y las dificultadas para desahuciar a los inquilinos morosos provocaron que muchos propietarios sacaran sus viviendas del mercado del alquiler en un momento en el que el Gobierno quería incentivar el alquiler de viviendas. Momento en el que, ante la grave situación económica, muchos ciudadanos no podían ni plantearse acceder a una vivienda en propiedad.
• Para solucionar esta situación el Gobierno promovió en 2013 la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler. Publicada en el BOE del 5 de junio de ese año el Gobierno la “vendió” como la del desahucio exprés. Iba a ser la gran solución para los propietarios. La que iba a quitar los miedos a poner las viviendas en alquiler.
Consecuencias y situación actual
• Si bien dicha Ley ha supuesto una reducción importante de los plazos en los desahucios, de entre 2 y 3 años se ha bajado a cerca de 1 año, en ningún caso puede calificarse como exprés.
• Actualmente un proceso de desahucio por este motivo lleva de media en España 347 días. Prácticamente un año. Si bien es cierto que los datos varían en función de las provincias estas diferencias no son significativas. En algunos juzgados hay más casos que en otros y en unos tienen más medios que en otros pero eso no se traduce en grandes diferencias.
• El plazo más breve se da en Álava con 317 días. El más largo Sevilla con 367 días. Y Madrid con 347 días y Barcelona con 352 días quedan en un término medio. Al final la provincia más rápida está un 9% por debajo de la media y la más lenta un 6% por encima de la media. Es decir, no es una diferencia relevante que no indique que el problema es evidentemente de fondo.
• Un plazo más razonable y que respete la seguridad jurídica de todas las partes involucradas no debería exceder de 3 a 6 meses para ser justo. Pero esa media de 347 días no es achacable en un 100% a la Justicia. Cuando el inquilino deja de pagar el propietario se da un plazo para ver si el inquilino es capaz de pagar antes de meterse en un juicio. Ese plazo tiene una media de 120 días. Es decir, del casi un año que lleva el desahucio desde que el inquilino deja de pagar 4 meses son los que tarda el propietario en iniciar el proceso. Por lo tanto son 8 meses de media y no 12 los que de verdad lleva el proceso judicial.
• Para protegerse de este riesgo algunos propietarios contratan seguros de impago de alquiler. Un tipo de seguro que creció un 30% en 2017 y que puede crecer un 40% en 2018. Pero ante el incremento de demanda y el incremento del riesgo sus precios también están subiendo. Existen también empresas que emiten certificados de solvencia del futuro inquilino. Con estos certificados se analiza la cantidad mensual que un potencial inquilino puede soportar. De esta forma, por ejemplo, el propietario puede evitar tener negociaciones con potenciales inquilinos que tengan un alto riesgo de no poder afrontar los pagos.
• Evidentemente nadie está a salvo de un impago de este tipo. Y los seguros u otras medidas dan seguridad pero no eliminan el riesgo.
• Como referencia a tener en cuenta se puede decir que si el pago del alquiler supera el 30% de los ingresos del inquilino el riesgo comienza a ser importante. Y si ese ratio supera el 40 o 50% el riesgo se dispara.
