Todos hemos sufrido alguna vez molestias ocasionadas por los vecinos, obras o música en horas intempestivas, utilización indebida por almacenamiento de materiales, desempeño de actividades no permitidas en los locales, salidas de humo no adaptadas a la normativa etc. 

Salvaguardar los intereses de las comunidades de propietarios

Por ello, el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) prevé una acción específica para salvaguardar los intereses de las comunidades de propietarios evitando conductas antisociales que impidan el adecuado uso y disfrute del edificio tanto en los espacios comunes como en los privativos. Se trata de la acción de cesación de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, cuyo concepto podemos encontrar desarrollado en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre.

Mediante este procedimiento, la comunidad de propietarios solicita al juzgado una sentencia condenatoria que obligue al infractor al cese definitivo de dicha actividad molesta y a la indemnización por daños y perjuicios, e incluso, en función de la gravedad de la infracción, la privación del uso de la vivienda por un máximo de tres años. Hablamos de infractor porque puede ser el copropietario o el ocupante de la vivienda, si es arrendatario es causa de resolución del contrato de arrendamiento, con su consiguiente lanzamiento.

El objetivo de esta acción es mantener la convivencia pacífica dentro de un régimen de propiedad horizontal en buenas condiciones de calidad de vida, para lograr que cada cual ejerza su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás.

Actividades prohibidas en los estatutos o en el título constitutivo

La acción contemplada en el artículo 7.2 LPH se puede utilizar en caso de “actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

Con respecto a las actividades prohibidas en los Estatutos, el artículo 5 LPH permite que en el Título Constitutivo de la propiedad se contengan reglas y disposiciones “en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Por tanto, es esencial que la prohibición figure expresamente como tal en el Título Constitutivo o en los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, facilitando así su conocimiento por parte de futuros adquirentes.

Además, las citadas cláusulas tienen carácter excepcional, y por ello deben constar expresamente e interpretarse de forma restrictiva, tal y como establece el Tribunal Supremo en Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 10 de octubre de 2007.

En cuanto a las actividades dañosas, se prohíben todas aquellas de las que se derive un perjuicio o menoscabo de la finca, consecuencia de la aplicación del artículo 9.1 a) y b) LHP.

Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Ante una conducta “que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” (art. 7.2 LHP), habrá que examinar si contraviene alguna disposición legal administrativa, general, autonómica o municipal, y en todo caso acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre. El artículo 3 del citado Decreto establece que:

- Serán calificadas como “molestas” las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.

- Se calificarán como “insalubres” las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.

- Se aplicará la calificación de “nocivas” a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.

- Se consideran “peligrosas” las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

En cualquier caso, tal y como dispone la SAP de Madrid de 27 de noviembre de 2017: “La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad, a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas (SSTS 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979)”.

Laura V. Oballe Santos