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Con la muy notable reactivación de la venta de inmuebles resurgen muchas dudas a los compradores que no sólo se centran en las cláusulas de una posible hipoteca, después de haber leído mucho sobre los abusos cometidos que actualmente llenan nuestros juzgados de asuntos.

Los procedimientos habituales en una compraventa de un inmueble suelen incluir un contrato de entrega de una señal de reserva de la compra, bien porque hay que solicitar una hipoteca, bien porque la entrega se efectúa en tiempos posteriores, o simplemente porque puedan coincidir otras condicionantes para hacer el contrato de reserva y la entrega de una suma de dinero.

El Código Civil español recoge en su Artículo 1454 Las arras o señal: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” Estos términos generales requieren que este tipo de contratos éste bien redactado y prevea las condiciones reales para proteger tanto al comprador como al vendedor.

Podemos diferenciar entre tres tipos de Contratos de Arras:

Las arras confirmatorias donde se acuerda el precio, su entrega a cuenta de éste y no autorizan a desistir en caso de incumplimiento. El incumplimiento de una de las partes genera en la otra una indemnización por daños y perjuicios.

Arras penitenciales. La cantidad fijada como penalización, para el supuesto de incumplimiento, es lo aportado por el comprador y el doble de la cantidad percibida como arras, en el caso del vendedor. Son las más utilizadas.

Las arras penales fijan un importe, considerado como cláusula penal, para el caso de incumplimiento por alguna de las partes. En caso de incumplimiento, la parte que incumple debe abonar a la otra la pena económica fijada. La parte cumplidora recibe el pago y después puede elegir entre exigir que el contrato de compraventa se cumpla, o bien solicitar la resolución del Contrato de Arras.

Si analizamos la jurisprudencia vinculada al contrato de arras, observamos que una mala redacción omitiendo plazos, y condiciones esenciales, puede causar no pocas disputas entre vendedor y comprador.

Es importante que el Contrato de Arras contenga los datos suficientes para que el bien inmueble objeto de la compraventa esté perfectamente identificado. Además, deben especificarse los datos que después estarán en el futuro contrato de compraventa, como es el caso del precio y la forma de pago, plazos para constituir las escrituras públicas, datos sobre la vivienda, sus características y anexos, pactos y acuerdos sobre la distribución de gastos, etc.

Con respecto a la cantidad económica que se fija en el Contrato de Arras, su cuantía está supeditada al pacto entre las partes. Lo normal es una cantidad aproximada del 10% del precio final de la operación. Cuando la compraventa es de obra nueva, suele suceder que la empresa promotora presenta al comprador un documento de adhesión, con pocas opciones de negociación para esta parte.

Los medios de pago también los pactan las partes. El efectivo y los cheques conformados bancarios son los más utilizados, por sus plenas garantías.




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