La ex inquilina de una vivienda es condenada por el Juzgado de 1ª Instancia a pagar al casero 8.935,15€, correspondientes a los siguientes conceptos: 3.887,75 euros por rentas; 4.184 euros por el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI); 863,40 euros por cuotas de comunidad del garaje, más intereses y costas
Apelada la sentencia la Audiencia Provincial de Orense en sentencia de veintinueve de julio de dos mil dieciséis reduce la cantidad a pagar a 7.483,25euros (3.750 euros de rentas más 4.184 euros de IBI menos 450,75 por compensación de fianza), sin costas.
La AP razona así la estimación parcial del recurso de la inquilina:
RENTAS: El casero admitió en juicio haber enviado un whatsapp en que reclamaba en la que fija la cantidad adeudada en 3.750 euros. En la demanda reclama cantidad superior, 3.887,75 euros, pero no aportó dato alguno que haga presumir error en la que fijó previamente por lo que a ella debe estarse en aplicación de la doctrina de los propios actos, ya que concurren los requisitos para apreciarlo así.
CUOTAS DE COMUNIDAD: El contrato litigioso no establece el importe anual de los gastos de comunidad del garaje al tiempo de la celebración del contrato, con lo que la omisión de dicho importe en el contrato determina, conforme al art 20 de la LAU, el rechazo del pago por la inquilina, dejando sin efecto la condena que la sentencia apelada establece.
IBI: Sin embargo en el contrato se acuerda la obligación de pago por parte de la inquilina pero no se señala su importe. Aunque existan divergencias al respecto, la AP considera que el IBI es un impuesto individualizado en relación con la vivienda, como tributo que es, el apartado 2 del artículo 20 lo exceptúa de modo expreso de la limitación que contempla, lo que se explica porque su fijación viene dada por la Administración, al margen de la decisión de la propiedad, con lo que desaparece la finalidad perseguida por la limitación, a que responde la exigencia de que se trata, de proteger al arrendatario frente a eventuales incrementos en manos del arrendador que supongan alteración unilateral del coste del arriendo, por lo tanto, procede mantener la condena impuesta de pagar lo correspondiente a correspondiente a los años 2010 a 2014, aunque nunca durante diecisiete años se haya exigido este impuesto a la arrendataria puesto que la pasividad en la reclamación no excluye el derecho a cobrar las anualidades no prescritas al no haber mediado una renuncia que, como la de todo derecho, ha de constar de modo indubitado.
FIANZA: Procede deducir del total adeudado la suma entregada en concepto de fianza. El arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato, para el caso de que no haya mediado incumplimiento contractual del arrendatario (artículo 36 LAU). No procede la alegada compensación a favor del casero por supuestos desperfectos consistentes en obras de pintura y barnizado que responden al uso propio de la vivienda durante los más de 17 años de duración del contrato, siendo englobables en las obras de conservación que el artículo 21.1 LAU impone al arrendador.
